購買的地下室被轉租 起訴開發商要求返還

法院：案涉房屋沒有取得預售許可，雙方買賣合同無效

福建法治報-海峽法治在線4月1日訊 平潭的吳玉泉向開發商購買了地下室當雜物間，開發商竟又把地下室租給超市使用，吳玉泉一怒之下將開發商告上法庭，結果法院說他與開發商的房屋買賣合同關系無效，原因是地下室是在未取得建設案涉房屋的工程規劃許可下修建的，且在沒有取得預售許可的情況下進行出售。

2010年3月，吳玉泉(化名)向某公司購得位于平潭縣潭城鎮九一六北路東側某莊園23幢405室套房。因底層電動車工具雜物無處停放，遂于2010年4月以1.2萬元的價格向該公司購買位于某莊園22幢地下室雜物間門牌第162間的雜物間(面積12平方米左右，以下簡稱案涉房屋)。之后，開發商僅向吳玉泉出具一份收款收據。吳玉泉隨后將其家電工具等物品存放于案涉房屋。

2018年3月，吳玉泉發現自己所購買的雜物間進不去了，案涉房屋的部分墻體已經被拆除。后其與該公司交涉，得知案涉房屋已經租給超市使用。吳玉泉認為開發商侵犯了他的物權，要求開發商返還案涉房屋，并多次前往該公司進行交涉，但均無果。吳玉泉將某公司訴至法院，要求返還案涉房屋。

法院審理：

涉案房屋買賣合同無效

原告訴請不予支持

經審理，法官認為，盡管買賣雙方未簽訂正式的書面協議，但從某公司出具的收款收據載明的內容看，可以認定雙方之間存在事實的買賣合同關系，但案涉房屋是在未取得建設案涉房屋的工程規劃許可下修建的地下室，且在沒有取得預售許可的情況下進行出售，雙方之間買賣案涉房屋的合同應屬無效。經釋法說理后，吳玉泉仍堅持主張某公司返還案涉房屋，法院不予支持。

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法官說法：

依據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效…………”本案中，因案涉的買賣合同被認定無效，故應根據《中華人民共和國民事合同法》第五十八條“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任” 之規定進行相應的處理。可經法官釋法說理后，吳玉泉心有不甘，仍堅持要房的訴求，于法無據，故得不到支持。事實上，吳玉泉可以變更訴訟請求，請求開發商退還購房款項及請求賠償來維護自己的權利。

法官提醒：

現實生活中，購買手續不全的商品房存在不小的法律隱患，不能取得權屬證書，不能上市交易，可能被政府以違法建筑強制拆除等。因此，購房者不能以僥幸的心態圖便宜，結果讓自己吃虧。

(楊航光)