購買農村宅基地建房 被告知買賣協議無效

法院：出賣農戶非案涉空地的“所有人” 僅對案涉土地享有使用權

福建法治報-海峽法治在線10月2日訊 “采菊東籬下，悠然見南山”，現在很多都市人向往這樣的田園生活。然而，購買農村宅基地卻沒那么簡單。聽聽平潭法院的法官跟你聊聊關于農村宅基地的一些事吧!

前不久，平潭的老俞愁緒萬千，家中小兒已到婚娶年齡，自己打拼多年的積蓄在城市昂貴的房價前依舊捉襟見肘。為了給小兒置辦婚房，老俞四處打聽誰家出賣多余的空房。鄰鄉的老林聽說此事便聯系上老俞，詢問老俞是否有意向購買自己老宅屋前的一塊空地。老俞前往空地勘查并與老林協商購地價格，最終雙方達成合意，簽訂了《立賣斷房地契約》。

協議簽訂后，老俞依約支付了購地款。嗣后，老俞著手建房，卻被告知其與老林之間的協議是無效的，其無權在該土地上建房，更無法進行產權登記。老林聽說后也非常不解，自己是土地的合法所有人，為何不能出賣空地?

法官說法：

其實，老林并非案涉空地的“所有人”，老林僅對案涉土地享有使用權。案涉空地屬于宅基地性質的土地，宅基地是農村集體經濟組織為解決農民住房問題而撥給農戶建造房屋的。宅基地所有權屬于農村集體經濟組織，農戶對宅基地只享有使用權。在征得宅基地所有權人同意的前提下，農戶可在本集體經濟組織內部向符合宅基地申請條件的農戶轉讓宅基地。本案中，老林和老俞屬于不同的集體經濟組織成員，其轉讓行為無效。另外，《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。本案中，老俞在本村中已享有宅基地，故雙方之間的《立賣斷房地契約》違反了“一戶一宅”原則，應屬無效。

法律課堂：

一、老俞是否只能購買商品房，別無他選?

并非如此。《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地。若老俞家中人口眾多，現有住房無法滿足小兒婚后生活需求的，老俞可與其小兒分戶。此時，小兒與老俞不再屬于“一戶”的范疇，老俞可讓小兒向所在村民委員會或農村集體經濟組織申請劃批宅基地或在本集體經濟組織中看是否有想要轉讓宅基地的農戶。

二、對于老林而言，空閑的宅基地只能閑置嗎?

對于老林空閑的宅基地，國家鼓勵農村集體經濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅，老林可在該空地上建筑房屋并將房屋出租予他人。另外，老林亦可通過有償退出宅基地的方式將宅基地還予集體經濟組織。

三、若老俞是城鎮戶口，是否可在農村購買宅基地?

《中華人民共和國土地管理法》沒有明文禁止城鎮居民在農村購買農村宅基地，但國務院辦公廳1999年頒布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》、2004年國土資源部《關于加強農村宅基地管理的意見》等文件均明確禁止城鎮居民在農村購買宅基地。司法實踐中，城鎮居民在農村購買宅基地的合同是否無效仍存爭議。另外，2008年《國土資源部關于進一步加快宅基地使用權登記發證工作的通知》中強調：“嚴格執行城鎮居民不能在農村購買和違法建造住宅的規定。對城鎮居民在農村購買和違法建造住宅申請宅基地使用權登記的，不予受理。” 即，無論合同是否有效，作為買受人的城鎮居民都無法辦理房屋所有權及集體土地使用權的變更登記手續。

四、農村土地類型有哪些?是否都不能流轉?

農村的土地性質一般可分為基本農田用地、集體建設用地、宅基地用地。基本農田用地即集體耕地，農戶對耕地享有土地承包經營權，農戶可將土地上的經營權進行出租、轉讓、流轉、抵押等，未經合法批準，不得將承包地用于非農建設。集體建設用地屬集體所有，是用來建工廠、建廠房、辦企業和學校用地等。經營性建設用地地出讓、出租等，應當經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。

法條鏈接：

《中華人民共和國土地管理法》第六十二條：　農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。…………國家允許進城落戶的農村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵農村集體經濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。…………第六十三條：…………前款規定的集體經營性建設用地出讓、出租等，應當經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。…………

《中華人民共和國民法典》第三百三十條：…………農民集體所有和國家所有由農民集體使用的耕地、林地、草地以及其他用于農業的土地，依法實行土地承包經營制度。第三百三十四條：土地承包經營權人依照法律規定，有權將土地承包經營權互換、轉讓。未經依法批準，不得將承包地用于非農建設。第三百三十九條：土地承包經營權人可以自主決定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流轉土地經營權。

(本報記者 陳菁 通訊員 丁炎珠)