法院：出賣農(nóng)戶非案涉空地的“所有人” 僅對案涉土地享有使用權(quán)

福建法治報-海峽法治在線10月2日訊 “采菊東籬下，悠然見南山”，現(xiàn)在很多都市人向往這樣的田園生活。然而，購買農(nóng)村宅基地卻沒那么簡單。聽聽平潭法院的法官跟你聊聊關(guān)于農(nóng)村宅基地的一些事吧!

前不久，平潭的老俞愁緒萬千，家中小兒已到婚娶年齡，自己打拼多年的積蓄在城市昂貴的房價前依舊捉襟見肘。為了給小兒置辦婚房，老俞四處打聽誰家出賣多余的空房。鄰鄉(xiāng)的老林聽說此事便聯(lián)系上老俞，詢問老俞是否有意向購買自己老宅屋前的一塊空地。老俞前往空地勘查并與老林協(xié)商購地價格，最終雙方達(dá)成合意，簽訂了《立賣斷房地契約》。

協(xié)議簽訂后，老俞依約支付了購地款。嗣后，老俞著手建房，卻被告知其與老林之間的協(xié)議是無效的，其無權(quán)在該土地上建房，更無法進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記。老林聽說后也非常不解，自己是土地的合法所有人，為何不能出賣空地?

法官說法：

其實，老林并非案涉空地的“所有人”，老林僅對案涉土地享有使用權(quán)。案涉空地屬于宅基地性質(zhì)的土地，宅基地是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織為解決農(nóng)民住房問題而撥給農(nóng)戶建造房屋的。宅基地所有權(quán)屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，農(nóng)戶對宅基地只享有使用權(quán)。在征得宅基地所有權(quán)人同意的前提下，農(nóng)戶可在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部向符合宅基地申請條件的農(nóng)戶轉(zhuǎn)讓宅基地。本案中，老林和老俞屬于不同的集體經(jīng)濟(jì)組織成員，其轉(zhuǎn)讓行為無效。另外，《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。本案中，老俞在本村中已享有宅基地，故雙方之間的《立賣斷房地契約》違反了“一戶一宅”原則，應(yīng)屬無效。

法律課堂：

一、老俞是否只能購買商品房，別無他選?

并非如此。《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。若老俞家中人口眾多，現(xiàn)有住房無法滿足小兒婚后生活需求的，老俞可與其小兒分戶。此時，小兒與老俞不再屬于“一戶”的范疇，老俞可讓小兒向所在村民委員會或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織申請劃批宅基地或在本集體經(jīng)濟(jì)組織中看是否有想要轉(zhuǎn)讓宅基地的農(nóng)戶。

二、對于老林而言，空閑的宅基地只能閑置嗎?

對于老林空閑的宅基地，國家鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅，老林可在該空地上建筑房屋并將房屋出租予他人。另外，老林亦可通過有償退出宅基地的方式將宅基地還予集體經(jīng)濟(jì)組織。

三、若老俞是城鎮(zhèn)戶口，是否可在農(nóng)村購買宅基地?

《中華人民共和國土地管理法》沒有明文禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買農(nóng)村宅基地，但國務(wù)院辦公廳1999年頒布的《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》、2004年國土資源部《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》等文件均明確禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買宅基地。司法實踐中，城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買宅基地的合同是否無效仍存爭議。另外，2008年《國土資源部關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作的通知》中強調(diào)：“嚴(yán)格執(zhí)行城鎮(zhèn)居民不能在農(nóng)村購買和違法建造住宅的規(guī)定。對城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造住宅申請宅基地使用權(quán)登記的，不予受理?！?即，無論合同是否有效，作為買受人的城鎮(zhèn)居民都無法辦理房屋所有權(quán)及集體土地使用權(quán)的變更登記手續(xù)。

四、農(nóng)村土地類型有哪些?是否都不能流轉(zhuǎn)?

農(nóng)村的土地性質(zhì)一般可分為基本農(nóng)田用地、集體建設(shè)用地、宅基地用地?；巨r(nóng)田用地即集體耕地，農(nóng)戶對耕地享有土地承包經(jīng)營權(quán)，農(nóng)戶可將土地上的經(jīng)營權(quán)進(jìn)行出租、轉(zhuǎn)讓、流轉(zhuǎn)、抵押等，未經(jīng)合法批準(zhǔn)，不得將承包地用于非農(nóng)建設(shè)。集體建設(shè)用地屬集體所有，是用來建工廠、建廠房、辦企業(yè)和學(xué)校用地等。經(jīng)營性建設(shè)用地地出讓、出租等，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。

法條鏈接：

《中華人民共和國土地管理法》第六十二條：　農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。…………國家允許進(jìn)城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅?！诹龡l：…………前款規(guī)定的集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、出租等，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意?！?/p>

《中華人民共和國民法典》第三百三十條：…………農(nóng)民集體所有和國家所有由農(nóng)民集體使用的耕地、林地、草地以及其他用于農(nóng)業(yè)的土地，依法實行土地承包經(jīng)營制度。第三百三十四條：土地承包經(jīng)營權(quán)人依照法律規(guī)定，有權(quán)將土地承包經(jīng)營權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓。未經(jīng)依法批準(zhǔn)，不得將承包地用于非農(nóng)建設(shè)。第三百三十九條：土地承包經(jīng)營權(quán)人可以自主決定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)。

(本報記者 陳菁 通訊員 丁炎珠)