法院：未付清房款、未過戶名下成主要問題

福建法治報——海峽法治在線5月25日訊 買房本是一件高興的事，但老秦夫婦卻因為自己到手不久的新房犯起了難。原來這剛裝修好的新房是法院強制執行案涉房產。這種情況下，該房產將何去何從?平潭法院法官就該案為你分析購買二手房時要注意的事項。

老秦夫婦幾年前見兒女均成家，為晚年生活不叨擾子女，便經由中介介紹購置一套二手房屋。在付清首付款后，二老著手裝修房屋，但因照顧孫子孫女需要，故裝修結束后，倆人也僅是偶爾回新房居住。但2019年年底，老秦夫婦回新家打掃房屋時，卻發現門上粘貼了法院的查封公告。

二老急忙向法院了解情況，方知原屋主涉及執行案件，自己的房屋被當成原屋主的財產予以執行。老秦夫婦隨即向法院提起執行異議，要求法院解除查封、不得拍賣其房屋。該案歷經執行異議、執行異議之訴一審二審，法院終未支持老秦夫婦的訴求。那么，問題出在哪呢?

法官說法

老秦夫婦主張享有排除強制執行案涉房產的權益當且僅當符合下列所有條件時才滿足：(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有該不動產;(三)已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行;(四)非因買受人自身原因未辦理過戶登記。對此，二人提交了《房產買賣經紀合同》、購買裝修材料的定貨合同、安裝作業單、水電費繳納憑證等證據證明合同效力及其在查封之前已合法占有案涉房產。對于是否已全部付清價款的問題，老秦夫婦提交了購房款收據、銀行個人貸款對賬單等材料予以佐證。

但法院審理時發現夫婦倆每月償還按揭貸款是通過將款項支付至前屋主銀行賬戶，實際按揭貸款人仍是前屋主之名，老秦夫婦的付款行為實質是向前屋主分期支付購房款，在按揭貸款尚未結束前，法院無法認定其已支付全部價款。

另外，在夫婦倆購房時，前屋主已前往公證處委托老秦辦理后續權屬登記和過戶登記手續。購房不久后，老秦便將前屋主名下的國有土地使用權證辦出，但老秦一直未前往銀行辦理解押手續并將房屋過戶至自己名下。

綜上，由于老秦夫婦無法滿足上述(三)(四)條件，法院駁回了老秦的訴請。

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法律課堂

1、老秦夫婦本應如何做才能保護自己的權利?

不動產物權以登記為準。老秦夫婦應在前屋主的銀行按揭貸款一次性清償后，及時將房屋過戶至自己名下，在法律上確認老秦夫婦是房屋的所有人。雖然該過程將增加實現權利的費用，但可切實保障自己權利，切勿因小失大。

2、若夫婦倆一次性付清全部購房款但房屋尚未過戶，法院是否會支持他們的訴請?

視情況而定，若非因夫婦倆自身原因未辦理過戶登記，法院或可支持其訴請;反之，法院則無法支持其訴請。

3、購買二手房要注意什么?

①簽訂買賣合同前，確認二手房產權情況，謹防下列情形：房屋存在禁止買賣的情形、房屋存在抵押權、居住權、租賃等情況，房屋被司法查封、房屋出賣人沒有相應處分權等。

②簽訂買賣合同時，要明確注明產權情況、價款支付方式、過戶時間節點、各項費用承擔等內容，并應列明違約責任。

③簽訂房屋買賣合同后，應及時辦理過戶登記手續。

法條鏈接

《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條

金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有該不動產;(三)已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行;(四)非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

(本報記者 陳菁 通訊員 丁炎珠)