福建法治報(bào)——海峽法治在線3月4日訊 前段時(shí)間，有網(wǎng)友爆料某明星夫妻買房“跳單”，買下近6000萬元的豪宅，系私下偷偷聯(lián)系房東才達(dá)成交易，躲避了百萬元中介費(fèi)。這一消息沖上熱搜，引發(fā)眾多網(wǎng)友對(duì)買房“跳單”的關(guān)注和討論。而后，又有消息爆出，該爆料網(wǎng)友系捏造事實(shí)博眼球，新聞一度反轉(zhuǎn)。記者采訪了福建旭豐律師事務(wù)所律師蘇騰云，解讀該則新聞背后的買房“跳單”問題。

熱點(diǎn)回顧一

據(jù)爆料者、中介霍先生表示，他曾經(jīng)在2019年6月21日和22日兩次帶某明星夫婦看房，他們當(dāng)時(shí)表示不會(huì)購(gòu)買。

然而，他后面發(fā)現(xiàn)該套房源已經(jīng)在同年12月進(jìn)行了網(wǎng)簽，網(wǎng)簽價(jià)格為5920萬元，買家正是某明星夫婦。

最讓他氣憤的是，他指出網(wǎng)簽這套二手房的中介公司，恰好和賣家是同一家公司的子公司。

霍先生由此認(rèn)為，某明星夫婦是繞開了他，直接跟賣家交易，構(gòu)成了“跳單”。

問題①：什么是“跳單”?

蘇騰云律師解答：“跳單”是指房屋買賣關(guān)系中，中介公司已經(jīng)按照協(xié)議履行了提供獨(dú)家資源信息并促使買賣雙方見面洽談等促進(jìn)交易的義務(wù)，但買賣一方或雙方利用中介公司提供的房源信息，繞開該中介公司簽訂房屋買賣合同的行為。“跳單”影響的是中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的合法權(quán)益，間接影響了交易市場(chǎng)的信賴基礎(chǔ)。

問題② ：如何認(rèn)定“跳單”行為?

蘇騰云律師解答：在司法實(shí)踐中，行為若要被法院認(rèn)定構(gòu)成“跳單”，一般需要具備以下要素：首先，中介公司提供的房源信息需為獨(dú)家信息。現(xiàn)在的二手房交易市場(chǎng)中，不少賣方通過多家中介機(jī)構(gòu)掛牌出售房屋，買方存在多種途徑了解同一房源信息。因此，若非中介公司獨(dú)家信息，則不能排除買賣雙方通過其他途徑了解交易對(duì)象及交易標(biāo)的的可能性。

其次，中介公司需要積極履行中介服務(wù)，向買方提供其房源信息。若中介公司并未向買方提供中介服務(wù)，則難以被法院認(rèn)定為存在居間關(guān)系，從而喪失請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)。

再次，買賣一方或雙方需存在利用該信息、機(jī)會(huì)私下成交或另行委托他人居間成交的行為。且行為人具有逃避支付傭金的主觀惡意。

問題③：“跳單”者要負(fù)什么法律責(zé)任?

蘇騰云律師解答：買賣雙方與中介機(jī)構(gòu)形成的是合同關(guān)系，故受到合同條款的約束。若居間服務(wù)合同中約定了“反‘跳單’”條款，例如：買賣一方或雙方看房后一定時(shí)間內(nèi)利用中介公司信息與第三方或私下達(dá)成買賣交易的，需要承擔(dān)相應(yīng)違約金或中介公司的實(shí)際損失。

上述“反‘跳單’”條款實(shí)務(wù)中表述方式五花八門，但離不開違約金這一違約責(zé)任。故一旦被認(rèn)定為“跳單”，“跳單”者需要承擔(dān)的是合同約定的違約責(zé)任，向中介機(jī)構(gòu)支付違約金或其他違約賠償。另一方面，中介機(jī)構(gòu)還有權(quán)要求“跳單”雙方支付中介費(fèi)用。

熱點(diǎn)回顧二

網(wǎng)友爆料，輿論在網(wǎng)上發(fā)酵后，某明星夫婦一方發(fā)律師聲明回應(yīng)“跳單”買房一事，表示此前網(wǎng)友發(fā)布的爆料內(nèi)容系捏造事實(shí)，將追究該名網(wǎng)友的法律責(zé)任。聲明一出，不少網(wǎng)友質(zhì)疑中介董先生有借此炒作的嫌疑，2月10日，董先生回應(yīng)表明，如果獲得傭金，將全額捐出。雙方在網(wǎng)上各執(zhí)一詞。

問題① ：遭遇“跳單”，傭金可否追回?

蘇騰云律師解答：根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第九百六十五條規(guī)定，委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)，繞開中介人直接訂立合同的，應(yīng)當(dāng)向中介人支付報(bào)酬。故若被“跳單”后，中介機(jī)構(gòu)有權(quán)要求委托人支付傭金。即便未簽訂居間合同，只要形成事實(shí)上的居間關(guān)系，“跳單”雙方就需要向中介機(jī)構(gòu)支付傭金。

例如北京智趣家科技有限公司與北京明睿東方信息咨詢有限公司中介合同糾紛一案中，雖未簽訂合同，法院最終結(jié)合聊天記錄及錄音記錄認(rèn)定了中介合同關(guān)系的存在，從而要求接受居間服務(wù)的一方支付中介費(fèi)用。

問題② ：被“跳單”后，維權(quán)的難點(diǎn)是什么?

蘇騰云律師解答：首先，最大的難點(diǎn)在于認(rèn)定提供的房源信息屬于獨(dú)家信息。當(dāng)今社會(huì)，信息渠道多元化發(fā)展，房產(chǎn)交易雙方可以通過多種途徑獲得房源信息。若非簽訂獨(dú)家代理銷售，中介方于訴訟過程中很難舉證證明買賣雙方系通過其房源信息達(dá)成交易，從而導(dǎo)致敗訴。

其次，倘若買賣雙方私下達(dá)成交易，中介方往往難以第一時(shí)間掌握消息。從而導(dǎo)致因時(shí)間推移，證據(jù)滅失的風(fēng)險(xiǎn)大大增加。

再之維權(quán)訴訟中，中介方需要的舉證責(zé)任相對(duì)較高。不少中介人員沒有足夠的證據(jù)意識(shí)，沒能保留好帶看記錄、意向記錄等過程記錄，導(dǎo)致舉證困難。

律師提醒：

如何防止“跳單”行為?

中介機(jī)構(gòu)與售房方簽訂委托代理合同時(shí)，盡可能簽署獨(dú)家代理，并于信息平臺(tái)等注明為獨(dú)家房源;簽訂合同的過程中與客戶進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)提示。另外，在工作過程中，也盡可能保留好帶看記錄、雙方意向、面談?dòng)涗浀茸C明中介機(jī)構(gòu)積極履行中介服務(wù)，提供成交機(jī)會(huì)的證據(jù)。

此外，還建議中介服務(wù)機(jī)構(gòu)規(guī)范中介費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，防止亂收費(fèi)等現(xiàn)象發(fā)生，從利益角度上減少客戶惡意違約的成本導(dǎo)向。另一方面，提高中介服務(wù)質(zhì)量，盡可能做到專業(yè)、積極，增強(qiáng)客戶的信任感，從而有效減少“跳單”行為產(chǎn)生的可能性。

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普法鏈接：

隨著《中華人民共和國(guó)民法典》正式施行，“跳單”維權(quán)有了法律依據(jù)。同時(shí)，針對(duì)買房賣房，《民法典》還新增了多項(xiàng)規(guī)定，無論你是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，還是普通購(gòu)房者，這些法律知識(shí)您都需要了解一二。

1、慎買設(shè)置“居住權(quán)”的房屋

《民法典》第366條：“房主可以根據(jù)約定或者遺囑，為自己名下的房子，給居住權(quán)人設(shè)立居住權(quán)，居住權(quán)人有權(quán)對(duì)他人的住宅，享受占有和使用的權(quán)利。”

蘇騰云律師解讀：房屋設(shè)立居住權(quán)后，居住權(quán)人有權(quán)占有并使用該房屋。居住權(quán)不因房屋所有權(quán)變化而滅失。所以，一旦購(gòu)買了設(shè)置居住權(quán)的房屋，購(gòu)房者只能等待居住權(quán)到期或居住權(quán)人過世后，才能行使完整權(quán)利。

2、被抵押的房屋也能過戶

《民法典》第406條：“抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。”

蘇騰云律師解讀：設(shè)置了抵押權(quán)的房屋，如果沒有特殊約定，是可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的。但要注意主債務(wù)的履約情況，抵押權(quán)人是否有要求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得價(jià)款提前清償債務(wù)或者提存。一旦債權(quán)人行使抵押權(quán)，房屋就存在拍賣處分的風(fēng)險(xiǎn)。

3、購(gòu)房可設(shè)置“檢驗(yàn)期”

《民法典》第621條：“當(dāng)事人約定檢驗(yàn)期限的，買受人應(yīng)當(dāng)在檢驗(yàn)期限內(nèi)將標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量不符合約定的情形通知出賣人。”

蘇騰云律師解讀：若購(gòu)房時(shí)約定了檢驗(yàn)期限，購(gòu)房人可以在交房時(shí)檢驗(yàn)房屋的各項(xiàng)數(shù)據(jù)，例如贈(zèng)送家具數(shù)量、是否存在漏水情況、裝修材料等。如果驗(yàn)房后發(fā)現(xiàn)房屋存在質(zhì)量問題，可以向出賣人主張合同約定的違約責(zé)任。

4、70年產(chǎn)權(quán)到期后自動(dòng)續(xù)期

《民法典》第359條：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。”

蘇騰云律師解讀：《民法典》規(guī)定了土地使用權(quán)滿70年之后，可以自動(dòng)續(xù)期，不必?fù)?dān)心土地被收回。但對(duì)于續(xù)期收費(fèi)問題，目前《民法典》尚未有明確說法。對(duì)于自動(dòng)續(xù)期的期限如何規(guī)定，是否繳納費(fèi)用以及費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等問題，尚待后續(xù)其他法律、行政法規(guī)規(guī)定。

5、繼承人范圍擴(kuò)大

《民法典》第1128條：“被繼承人的子女先于被繼承人死亡的，由被繼承人的子女的直系晚輩血親代位繼承。被繼承人的兄弟姐妹先于被繼承人死亡的，由被繼承人的兄弟姐妹的子女代位繼承。”

蘇騰云律師解讀：《民法典》施行后，擴(kuò)大了繼承人的范圍，今后侄子、侄女、外甥、外甥女也可以依法代位繼承。該條款體現(xiàn)了家族傳承的理念，如果被繼承人死亡時(shí)無子女，配偶、父母、祖父母、外祖父母均已過世，且繼承人的兄弟姐妹也先于被繼承人死亡的，可以由被繼承人的兄弟姐妹的子女代位繼承財(cái)產(chǎn)。

(本報(bào)記者 余晶)