被“跳單”何解？ 律師為你支招！

福建法治報——海峽法治在線3月4日訊 前段時間，有網友爆料某明星夫妻買房“跳單”，買下近6000萬元的豪宅，系私下偷偷聯系房東才達成交易，躲避了百萬元中介費。這一消息沖上熱搜，引發眾多網友對買房“跳單”的關注和討論。而后，又有消息爆出，該爆料網友系捏造事實博眼球，新聞一度反轉。記者采訪了福建旭豐律師事務所律師蘇騰云，解讀該則新聞背后的買房“跳單”問題。

熱點回顧一

據爆料者、中介霍先生表示，他曾經在2019年6月21日和22日兩次帶某明星夫婦看房，他們當時表示不會購買。

然而，他后面發現該套房源已經在同年12月進行了網簽，網簽價格為5920萬元，買家正是某明星夫婦。

最讓他氣憤的是，他指出網簽這套二手房的中介公司，恰好和賣家是同一家公司的子公司。

霍先生由此認為，某明星夫婦是繞開了他，直接跟賣家交易，構成了“跳單”。

問題①：什么是“跳單”?

蘇騰云律師解答：“跳單”是指房屋買賣關系中，中介公司已經按照協議履行了提供獨家資源信息并促使買賣雙方見面洽談等促進交易的義務，但買賣一方或雙方利用中介公司提供的房源信息，繞開該中介公司簽訂房屋買賣合同的行為?！疤鴨巍庇绊懙氖侵薪榉諜C構的合法權益，間接影響了交易市場的信賴基礎。

問題② ：如何認定“跳單”行為?

蘇騰云律師解答：在司法實踐中，行為若要被法院認定構成“跳單”，一般需要具備以下要素：首先，中介公司提供的房源信息需為獨家信息?，F在的二手房交易市場中，不少賣方通過多家中介機構掛牌出售房屋，買方存在多種途徑了解同一房源信息。因此，若非中介公司獨家信息，則不能排除買賣雙方通過其他途徑了解交易對象及交易標的的可能性。

其次，中介公司需要積極履行中介服務，向買方提供其房源信息。若中介公司并未向買方提供中介服務，則難以被法院認定為存在居間關系，從而喪失請求權基礎。

再次，買賣一方或雙方需存在利用該信息、機會私下成交或另行委托他人居間成交的行為。且行為人具有逃避支付傭金的主觀惡意。

問題③：“跳單”者要負什么法律責任?

蘇騰云律師解答：買賣雙方與中介機構形成的是合同關系，故受到合同條款的約束。若居間服務合同中約定了“反‘跳單’”條款，例如：買賣一方或雙方看房后一定時間內利用中介公司信息與第三方或私下達成買賣交易的，需要承擔相應違約金或中介公司的實際損失。

上述“反‘跳單’”條款實務中表述方式五花八門，但離不開違約金這一違約責任。故一旦被認定為“跳單”，“跳單”者需要承擔的是合同約定的違約責任，向中介機構支付違約金或其他違約賠償。另一方面，中介機構還有權要求“跳單”雙方支付中介費用。

熱點回顧二

網友爆料，輿論在網上發酵后，某明星夫婦一方發律師聲明回應“跳單”買房一事，表示此前網友發布的爆料內容系捏造事實，將追究該名網友的法律責任。聲明一出，不少網友質疑中介董先生有借此炒作的嫌疑，2月10日，董先生回應表明，如果獲得傭金，將全額捐出。雙方在網上各執一詞。

問題① ：遭遇“跳單”，傭金可否追回?

蘇騰云律師解答：根據《中華人民共和國民法典》第九百六十五條規定，委托人在接受中介人的服務后，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務，繞開中介人直接訂立合同的，應當向中介人支付報酬。故若被“跳單”后，中介機構有權要求委托人支付傭金。即便未簽訂居間合同，只要形成事實上的居間關系，“跳單”雙方就需要向中介機構支付傭金。

例如北京智趣家科技有限公司與北京明睿東方信息咨詢有限公司中介合同糾紛一案中，雖未簽訂合同，法院最終結合聊天記錄及錄音記錄認定了中介合同關系的存在，從而要求接受居間服務的一方支付中介費用。

問題② ：被“跳單”后，維權的難點是什么?

蘇騰云律師解答：首先，最大的難點在于認定提供的房源信息屬于獨家信息。當今社會，信息渠道多元化發展，房產交易雙方可以通過多種途徑獲得房源信息。若非簽訂獨家代理銷售，中介方于訴訟過程中很難舉證證明買賣雙方系通過其房源信息達成交易，從而導致敗訴。

其次，倘若買賣雙方私下達成交易，中介方往往難以第一時間掌握消息。從而導致因時間推移，證據滅失的風險大大增加。

再之維權訴訟中，中介方需要的舉證責任相對較高。不少中介人員沒有足夠的證據意識，沒能保留好帶看記錄、意向記錄等過程記錄，導致舉證困難。

律師提醒：

如何防止“跳單”行為?

中介機構與售房方簽訂委托代理合同時，盡可能簽署獨家代理，并于信息平臺等注明為獨家房源;簽訂合同的過程中與客戶進行風險提示。另外，在工作過程中，也盡可能保留好帶看記錄、雙方意向、面談記錄等證明中介機構積極履行中介服務，提供成交機會的證據。

此外，還建議中介服務機構規范中介費用標準，防止亂收費等現象發生，從利益角度上減少客戶惡意違約的成本導向。另一方面，提高中介服務質量，盡可能做到專業、積極，增強客戶的信任感，從而有效減少“跳單”行為產生的可能性。

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普法鏈接：

隨著《中華人民共和國民法典》正式施行，“跳單”維權有了法律依據。同時，針對買房賣房，《民法典》還新增了多項規定，無論你是房產經紀人，還是普通購房者，這些法律知識您都需要了解一二。

1、慎買設置“居住權”的房屋

《民法典》第366條：“房主可以根據約定或者遺囑，為自己名下的房子，給居住權人設立居住權，居住權人有權對他人的住宅，享受占有和使用的權利?！?/p>

蘇騰云律師解讀：房屋設立居住權后，居住權人有權占有并使用該房屋。居住權不因房屋所有權變化而滅失。所以，一旦購買了設置居住權的房屋，購房者只能等待居住權到期或居住權人過世后，才能行使完整權利。

2、被抵押的房屋也能過戶

《民法典》第406條：“抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。”

蘇騰云律師解讀：設置了抵押權的房屋，如果沒有特殊約定，是可以進行轉讓的。但要注意主債務的履約情況，抵押權人是否有要求抵押人將轉讓所得價款提前清償債務或者提存。一旦債權人行使抵押權，房屋就存在拍賣處分的風險。

3、購房可設置“檢驗期”

《民法典》第621條：“當事人約定檢驗期限的，買受人應當在檢驗期限內將標的物的數量或者質量不符合約定的情形通知出賣人。”

蘇騰云律師解讀：若購房時約定了檢驗期限，購房人可以在交房時檢驗房屋的各項數據，例如贈送家具數量、是否存在漏水情況、裝修材料等。如果驗房后發現房屋存在質量問題，可以向出賣人主張合同約定的違約責任。

4、70年產權到期后自動續期

《民法典》第359條：“住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期。續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定辦理?！?/p>

蘇騰云律師解讀：《民法典》規定了土地使用權滿70年之后，可以自動續期，不必擔心土地被收回。但對于續期收費問題，目前《民法典》尚未有明確說法。對于自動續期的期限如何規定，是否繳納費用以及費用標準等問題，尚待后續其他法律、行政法規規定。

5、繼承人范圍擴大

《民法典》第1128條：“被繼承人的子女先于被繼承人死亡的，由被繼承人的子女的直系晚輩血親代位繼承。被繼承人的兄弟姐妹先于被繼承人死亡的，由被繼承人的兄弟姐妹的子女代位繼承?！?/p>

蘇騰云律師解讀：《民法典》施行后，擴大了繼承人的范圍，今后侄子、侄女、外甥、外甥女也可以依法代位繼承。該條款體現了家族傳承的理念，如果被繼承人死亡時無子女，配偶、父母、祖父母、外祖父母均已過世，且繼承人的兄弟姐妹也先于被繼承人死亡的，可以由被繼承人的兄弟姐妹的子女代位繼承財產。

(本報記者 余晶)