讀包振宇、曹斌《租售同權(quán)政策地方立法研究》

收到包振宇、曹斌老師《租售同權(quán)政策地方立法研究》一書(shū)，禁不住一陣驚喜。過(guò)去一兩年，恍如隔世。我們很難再回到疫情之前，當(dāng)不確定性成為我們需要集體面對(duì)的常態(tài)時(shí)，好在身邊總有一些力量，能讓我們對(duì)生活產(chǎn)生向往，對(duì)明天產(chǎn)生樂(lè)觀。

今夜挑燈細(xì)讀《租售同權(quán)政策地方立法研究》，他們從研究“租售同權(quán)”政策地方立法著手，直擊住宅問(wèn)題中的大量盲點(diǎn)、堵點(diǎn)、痛點(diǎn)和難點(diǎn)。他們順著“更為本質(zhì)的活生生的生活”本身去追尋“租售同權(quán)”的內(nèi)涵，追尋“租售同權(quán)”背后的法律邏輯，提出“住宅租賃對(duì)抗力的增強(qiáng)、對(duì)住宅租賃終止權(quán)的限制、穩(wěn)定租金水平的措施、租賃住宅的適住性擔(dān)保與房東責(zé)任、對(duì)承租人享受公共服務(wù)平等權(quán)利的保障”等立法建議，希望能讓住宅權(quán)中的盲點(diǎn)被照亮，堵點(diǎn)被擊穿，痛點(diǎn)被化解，難點(diǎn)被克服。全本22萬(wàn)字，竟如行云流水，一氣呵成。

約瑟夫·熊彼特曾做過(guò)一個(gè)比喻：不管把多大數(shù)量的驛路馬車或郵路馬車或郵車連續(xù)相加，也決不能得到一條鐵路。顯然做研究不能以驛路馬車或郵車為坐標(biāo)，而要探尋“運(yùn)輸”這個(gè)事情的本質(zhì)，也就是人與貨物、效率與成本、需求與供給之間的關(guān)系。同樣的道理，既然是關(guān)于房屋租售同權(quán)的關(guān)系，我們需要探尋其中的本質(zhì)是什么?

住宅權(quán)是人的基本權(quán)利，是一種用益物權(quán)。但住宅上凝聚的社會(huì)關(guān)系太復(fù)雜，絕非房屋表面上的“物權(quán)”那么簡(jiǎn)單，越往細(xì)處追究，越發(fā)現(xiàn)所涉甚多。本書(shū)探討“租售為何同權(quán)”“何為租售同權(quán)”“租售何以同權(quán)”“租售如此同權(quán)”“租售如何同權(quán)”等問(wèn)題，作者認(rèn)為，住宅權(quán)不僅是一種物化的權(quán)利，還應(yīng)當(dāng)是有尊嚴(yán)地生存的權(quán)利。為此，他們創(chuàng)新性地提出并闡釋了“直面需求的權(quán)利現(xiàn)象學(xué)”。

作者提出，承載于住房之上的不同主體多元復(fù)雜的利益最終無(wú)不是建立在住房滿足人的居住生活需求的使用功能屬性的基礎(chǔ)上。對(duì)于大多數(shù)低收入者來(lái)說(shuō)，租房居住可能在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)是滿足自我居住需要的主要途徑，他們對(duì)于住宅有生存、尊嚴(yán)、情感、文化等諸方面的利益，失去住宅往往意味著失去熟悉的人際關(guān)系，接受教育或者工作的機(jī)會(huì)，甚至可能因此流離失所。而住房資本屬性的獲得及住房原本的居住屬性的削弱，實(shí)際上是私有制下的異化(對(duì)象化和物化)的一種體現(xiàn)。我國(guó)當(dāng)前住房政策強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持“房住不炒”的原則，正是消解異化、回歸住房的原初屬性的不二法門(mén)。

這本書(shū)擁有如星辰大海的學(xué)術(shù)旨趣，但在應(yīng)用上卻是非常接地氣的人間煙火。作者的研究成果并不是悄悄地在紙上、書(shū)上潛行，而是可以實(shí)實(shí)在在關(guān)聯(lián)到社會(huì)運(yùn)行的環(huán)節(jié)、個(gè)人生活的場(chǎng)景。想到這里，我腦中跳出一個(gè)詞：住房自由。當(dāng)租房如購(gòu)屋，當(dāng)租房成為一種體面、積極的生活方式，人們這一輩子跟房子不再杠上，不再成為“房奴”。他們可以無(wú)牽掛地自由流動(dòng)，實(shí)現(xiàn)“一朝辭此地，四海遂為家”，這些很大程度上將推進(jìn)我國(guó)城市化進(jìn)程，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)繁榮發(fā)展。

人類演化的一條軌跡，是更多的人離開(kāi)土地，匯成城市。中國(guó)的城市化率在戰(zhàn)國(guó)期間15.9%，西漢17.5%，唐朝天寶年間20.8%，到南宋時(shí)期到達(dá)歷史頂峰22%，明清以后一路滑落，到1893年中國(guó)城市化率7.7%，僅為戰(zhàn)國(guó)時(shí)期的一半!城市化率的變化曲線恰好和人口遷徙流動(dòng)成正相關(guān)。新中國(guó)成立初期城市化率是10.6%，2021年底則高達(dá)64.72%。沒(méi)有人的流動(dòng)遷徙，就不可能實(shí)現(xiàn)人力資本的最優(yōu)配置;沒(méi)有人的集聚，就不可能有專業(yè)化、細(xì)分化的城市文明，就沒(méi)有我們所熟悉的一切文學(xué)、藝術(shù)、建筑、醫(yī)學(xué)、科學(xué)的繁榮和發(fā)展。城市文明是人類文明的搖籃，而人的自由流動(dòng)是城市文明的基石。如果有一天我們真正實(shí)現(xiàn)了“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，城鄉(xiāng)人口遷徙流動(dòng)將極為順暢，將極大促進(jìn)社會(huì)發(fā)展進(jìn)步，極大提升低收入群體的獲得感幸福感安全感。

包振宇博士是揚(yáng)州大學(xué)法學(xué)院副教授。揚(yáng)州是一座十分古老的城市，“天下三分明月夜，二分無(wú)賴是揚(yáng)州”“故人西辭黃鶴樓，煙花三月下?lián)P州”…………太多文人墨客歌頌過(guò)的地方，它的空氣或許就能感染人。而這些在包博士寫(xiě)作上的體現(xiàn)，在于他對(duì)住宅權(quán)問(wèn)題的一種放不下、嚼不碎的情懷。他的另外一本相關(guān)著作《宅茲中國(guó)————住宅權(quán)理論的歷史發(fā)展和當(dāng)代實(shí)踐》，也是論及中國(guó)住宅權(quán)問(wèn)題。他的情懷是“安得廣廈千萬(wàn)間，大庇天下寒士俱歡顏”的理想主義，是一場(chǎng)勇于探索、善于找尋社會(huì)治理嶄新良策的實(shí)踐之旅。

所謂行勝于言，我們看到，租購(gòu)?fù)瑱?quán)在一些地方已經(jīng)開(kāi)始探索和穩(wěn)步推動(dòng)。我們堅(jiān)信，學(xué)者的研究都是在探尋一種更加美好的工作、生活以及治理的可能性。這種可能性永遠(yuǎn)存在，只是潛伏在某個(gè)地方。只要我們一直努力，就有讓美好的可能性綻放的機(jī)會(huì)。就像在茫茫人海中，突然有一股力量，幫你找到了心目中最理想的那個(gè)好。

(黃麗云)