福建法治報——海峽法治在線5月20日訊 近日，泉州市出臺公積金新政策，允許提取公積金作為首付款。該政策一出，不少人都憧憬著能夠借著這股東風，早日買到屬于自己的房子。然而，在房屋交易過程中，有的賣家為了賺取更大利益，簽訂合同后以各種理由違約，令買房者苦不堪言。

那么，賣房不誠信，將承擔什么法律后果?日前，泉州市洛江區人民法院對外公布了該院辦理的3起真實案例，讓人們對房屋買賣中違約人的那些“神操作”和法律對他們的回應有所了解。

情形①

房價上漲房東毀約

法院判決繼續履行

劉文(化名)看中了江大媽在洛江的一套房子，雙方經協商以165.5萬元的價格成交，并約定江大媽配合劉文夫妻辦理過戶手續。合同簽訂后，劉文夫妻依約支付了10萬元定金。

不久后，江大媽以房價大幅上漲，其系受中介公司蒙蔽從而低價賣房為由，拒絕配合辦理過戶手續，并要求解除合同。

無奈之下，劉文將江大媽起訴到洛江法院，要求確認合同有效、江大媽交付房屋、協助辦理過戶手續并承擔相關費用。

洛江法院認為，江大媽的房屋確因市場行情變化而出現較大幅度的上漲，但江大媽同時在幾家中介公司放售房屋，結合聊天記錄來看，江大媽對當時的市場行情有一定的了解，因此對江大媽的辯解意見不予采信。最終，洛江法院判決支持劉文夫妻的訴訟請求。

情形②

簽完合同未能履行

法院判賠升值損失

阿仁(化名)與小潔(化名)簽訂了《房產買賣居間合同》。然而，阿仁依約準備為房屋申請按揭貸款時，小潔卻表示房屋系夫妻共同財產，其無權處分房屋。阿仁起訴到洛江法院，要求解除合同并賠償房屋的升值損失，經鑒定為19萬余元。

洛江法院經審理認為，首先，案涉房屋系小潔婚前購買，從購房合同、結婚證、房屋權屬證明等證據來看，不足以證明該房屋是夫妻共同財產;其次，如果該案合同履行，阿仁可獲得所購房屋升值帶來的利益，而合同解除后，阿仁另行購買房屋需額外支出因房屋升值而增加的費用負擔，因此房屋差價款屬于合同約定的違約損失賠償范圍。據此，洛江法院判決支持了阿仁的訴求。

情形③

“一房二賣”無誠信

法院判賠相關費用

大田(化名)與阿宏(化名)經友好協商，確定大田以140萬元的價格購買阿宏的房屋，雙方簽訂了合同。然而不久后，阿宏卻以更高的價格把房子賣給別人并辦理過戶手續。眼瞅著“煮熟的鴨子飛了”，大田將阿宏告上法庭，要求繼續履行合同。

由于房子已經由案外人取得，且已過戶并入住，原有合同已經無法履行，在法官的主持下，阿宏自愿補償大田15萬元，雙方達成和解。

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法官說法

以上3個案例都是合同履行過程中引發的房屋買賣合同糾紛。民事主體從事民事活動應當遵循誠信原則，秉誠守約。

《中華人民共和國民法典》第五百七十七條規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的,應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。”依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更合同或者解除合同。

3個案例中，當事人簽訂的合同是雙方的真實意思表示，且不違反法律法規的強制性規定，均應按合同的約定履行各自義務。

情形①中，劉文按照協議的約定時間向江大媽支付了定金10萬元，江大媽也應按照合同約定配合完成過戶手續。為此劉文作為買房者可以起訴要求賣房者繼續履行合同約定的過戶義務，獲得勝訴判決后，如賣房者拒不配合過戶，可以申請法院強制執行過戶。

情形③中，大田與阿宏簽訂合同后，阿宏以更高的價格把房子賣給別人并辦理了過戶手續，在這種情況下，買房者可以起訴要求支付違約金。

情形②中，根據已查明事實案涉房屋系小潔婚前購買，現登記在小潔名下，應認定為小潔的婚前財產。不動產登記具有對外公示公信的效力，小潔作為房屋的所有權人，有權處分案涉房屋。依據《中華人民共和國民法典》第二百一十五條規定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者當事人另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。”該案的《房產買賣居間合同》系各方當事人的真實意思表示，內容不違反法律、行政法規的效力性強制性規定，應認定為有效合同。合同有效，對各方當事人均有約束力，各方當事人均應按約定全面履行自己的義務。該案合同簽訂后，小潔反悔，提出停止出售案涉房屋的要求，阿仁表示同意，故阿仁主張解除《房產買賣居間合同》，符合法律規定，予以支持。

此外，《民法典》第五百八十四條規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，造成對方損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益;但是，不得超過違約一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違約可能造成的損失。”如果情形②中合同履行，阿仁可獲得所購房屋升值帶來的利益。合同解除，阿仁若另行購買房屋,需額外支出因房屋升值而增加的費用負擔。因此，房屋差價款屬于合同約定的違約損失賠償范圍。

法官提醒

誠信原則不僅是民事活動應遵循的原則，也是為人處世的基本原則，不可貪圖一時之利，忘了做人立身之本。否則，不僅自身形象受損不說，很有可能“得不償失”。

(本報記者 林揚陽 特約記者 賴昕晟)