“低首付，高贈(zèng)送!購(gòu)房贈(zèng)送大禮包!”在廣告吸引下，在銷(xiāo)售人員的助推下，消費(fèi)者沖動(dòng)買(mǎi)房。不料，交房時(shí)大禮包卻沒(méi)了。為此，消費(fèi)者將開(kāi)發(fā)商告上法庭。近日，廈門(mén)市同安區(qū)人民法院審理了一起涉及地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商承諾消費(fèi)者購(gòu)房贈(zèng)送大禮包的附義務(wù)贈(zèng)與合同糾紛案。

案情回顧

王女士在中介小孫的的介紹下，來(lái)到廈門(mén)某樓盤(pán)看房，A開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售人員小吳接待了王女士。“現(xiàn)在購(gòu)房可以贈(zèng)送大禮包!今天購(gòu)房簽約，可以贈(zèng)送價(jià)值1.5萬(wàn)元的家電大禮包，交房后還可以免10年物業(yè)費(fèi)。”小吳告訴王女士。王女士被優(yōu)惠政策打動(dòng)，當(dāng)天支付購(gòu)房定金并簽訂購(gòu)房合同。

一年后，王女士購(gòu)買(mǎi)的商品房交房了。然而交房當(dāng)天，王女士到物業(yè)中心要求兌換大禮包，卻被物業(yè)中心的工作人員告知沒(méi)有家電大禮包，且只免除2年的物業(yè)費(fèi)。

王女士認(rèn)為，小吳是A開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售人員，他的承諾即A開(kāi)發(fā)商的承諾，如果A開(kāi)發(fā)商由于銷(xiāo)售人員的離職而拒不承認(rèn)之前作出的承諾，明顯是欺詐消費(fèi)者，A開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。王女士與A開(kāi)發(fā)商的工作人員溝通無(wú)果后，遂將A開(kāi)發(fā)商訴至同安法院，要求其兌現(xiàn)承諾。

法院審理

爭(zhēng)議：贈(zèng)送的購(gòu)房大禮包，該不該兌現(xiàn)

庭審中，王女士提交與銷(xiāo)售員小吳的微信聊天記錄，擬證明購(gòu)房可以享受贈(zèng)送1.5萬(wàn)元家電大禮包及免除10年物業(yè)費(fèi)的優(yōu)惠政策。王女士稱(chēng)，在小吳離職時(shí)，其特意在微信當(dāng)中確認(rèn)購(gòu)房?jī)?yōu)惠還存在。

A開(kāi)發(fā)商則辯稱(chēng)，小吳當(dāng)時(shí)說(shuō)的優(yōu)惠是抽獎(jiǎng)活動(dòng)，指的是業(yè)主購(gòu)房后獲得抽獎(jiǎng)資格，抽獎(jiǎng)有機(jī)會(huì)可以獲得萬(wàn)元家電大禮包和免物業(yè)費(fèi)。但是王女士?jī)H抽中了一臺(tái)洗衣機(jī)，并沒(méi)有抽中家電大禮包和免除物業(yè)費(fèi)的優(yōu)惠。同時(shí)，售房宣傳海報(bào)上均沒(méi)有相關(guān)內(nèi)容，也并未寫(xiě)入購(gòu)房合同當(dāng)中，王女士要求贈(zèng)送購(gòu)房大禮包，沒(méi)有合同依據(jù)。

對(duì)此，王女士還申請(qǐng)兩名證人出庭作證。某業(yè)主稱(chēng)，其當(dāng)時(shí)購(gòu)房享受的優(yōu)惠是贈(zèng)送2萬(wàn)元價(jià)值的家電以及免除10年物業(yè)費(fèi)，已經(jīng)把2萬(wàn)元家電禮包抵扣券去售樓處兌換了4張面值5000元的家電兌換卡。中介小孫表示，當(dāng)時(shí)他與王女士一起看樓盤(pán)時(shí)，小吳明確向王女士表示，當(dāng)日購(gòu)房成交即可贈(zèng)送1.5萬(wàn)元家電大禮包及免除10年物業(yè)費(fèi)。

判決：贈(zèng)與合同有效，開(kāi)發(fā)商應(yīng)兌現(xiàn)承諾

同安法院經(jīng)審理認(rèn)為，本案系基于商品房預(yù)售而產(chǎn)生的附義務(wù)贈(zèng)與合同糾紛，贈(zèng)與的標(biāo)的為附隨購(gòu)房福利。

本案中，小吳作為A開(kāi)發(fā)商對(duì)外從事銷(xiāo)售工作的人員，其推銷(xiāo)商品房的行為屬于執(zhí)行工作任務(wù)，其為促成商品房銷(xiāo)售向作為購(gòu)房者的王女士作出當(dāng)日購(gòu)房即可獲贈(zèng)家電并享受物業(yè)費(fèi)減免政策的承諾，屬于其就其職權(quán)范圍內(nèi)的事項(xiàng)，以A開(kāi)發(fā)商名義實(shí)施的民事法律行為，對(duì)A開(kāi)發(fā)商發(fā)生效力。王女士于當(dāng)日簽訂購(gòu)房合同，至此，王女士和開(kāi)發(fā)商形成基于商品房預(yù)售而產(chǎn)生的附隨購(gòu)房福利的贈(zèng)與合同。

根據(jù)《民法典》第六百六十一條規(guī)定，本案中，A開(kāi)發(fā)商贈(zèng)與王女士購(gòu)房福利的前提條件顯然是王女士訂購(gòu)案涉商品房，而這一前提條件亦即贈(zèng)與的附加義務(wù)，王女士作為受贈(zèng)人既已履行贈(zèng)與的附加義務(wù)，A開(kāi)發(fā)商作為贈(zèng)與人當(dāng)然應(yīng)當(dāng)基于公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則，兌現(xiàn)承諾，履行贈(zèng)與合同義務(wù)，即向王女士提供購(gòu)房福利。因此，王女士要求A開(kāi)發(fā)商兌現(xiàn)承諾，向其給付價(jià)值1.5萬(wàn)元家電大禮包并免除10年物業(yè)費(fèi)，有事實(shí)和法律依據(jù)，法院予以支持。

綜上，法院依法作出判決，A開(kāi)發(fā)商應(yīng)向王女士支付價(jià)值1.5萬(wàn)元的家用電器禮包或者支付人民幣1.5萬(wàn)元，并與物業(yè)公司辦妥協(xié)調(diào)交接手續(xù)，免除10年物業(yè)費(fèi)。

判決作出后，A開(kāi)發(fā)商不服向廈門(mén)市中級(jí)人民法院提起上訴。經(jīng)廈門(mén)中院組織調(diào)解，A開(kāi)發(fā)商與王女士達(dá)成和解，A開(kāi)發(fā)商支付王女士?jī)r(jià)值1萬(wàn)元家用電器禮包，并免除其8年物業(yè)費(fèi)。

法官說(shuō)法

銷(xiāo)售政策屬于企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中自行制定并施行的經(jīng)營(yíng)策略，企業(yè)及其銷(xiāo)售業(yè)務(wù)人員在具體銷(xiāo)售活動(dòng)中執(zhí)行什么樣的策略，具有相當(dāng)?shù)撵`活性，這一特征有別于法律法規(guī)和公共政策，并不以對(duì)外公開(kāi)、貫徹始終和嚴(yán)格執(zhí)行為必要，也不受廣告方案內(nèi)容的桎梏，購(gòu)銷(xiāo)雙方當(dāng)事人遵循意思自治原則自主協(xié)商達(dá)成的一致意見(jiàn)即可。

因此，A開(kāi)發(fā)商擬以其對(duì)外發(fā)布的廣告、海報(bào)并無(wú)贈(zèng)送家電禮包和減免物業(yè)費(fèi)的相關(guān)內(nèi)容來(lái)證明王女士的主張并非事實(shí)，法院不予采納。

同時(shí)，A開(kāi)發(fā)商主張小吳向王女士所作承諾的內(nèi)容超越開(kāi)發(fā)商授權(quán)范圍，且未經(jīng)開(kāi)發(fā)商授權(quán)，其后果不應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。法院認(rèn)為，這一說(shuō)辭與法律規(guī)定相悖。開(kāi)發(fā)商對(duì)銷(xiāo)售人員的限制屬于內(nèi)部規(guī)定，不得對(duì)抗作為善意相對(duì)人的王女士。

此外，A開(kāi)發(fā)商否認(rèn)贈(zèng)與合同關(guān)系存在，拒不履行贈(zèng)與義務(wù)，違反《民法典》確立的公平、誠(chéng)信基本原則和社會(huì)主義核心價(jià)值觀，應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒穸ㄐ栽u(píng)價(jià)并承擔(dān)相應(yīng)的給付義務(wù)。

法官提醒

衣食住行，是每個(gè)人必須面對(duì)的消費(fèi)需求，而住房是民生之要，是一生中最重大、最剛需、最低頻的消費(fèi)。商品房消費(fèi)者為實(shí)現(xiàn)居住目的購(gòu)買(mǎi)商品房，其權(quán)利也如普通消費(fèi)者一樣受《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的保護(hù)。

無(wú)論開(kāi)發(fā)商打出的廣告海報(bào)多么天花亂墜、銷(xiāo)售人員的推銷(xiāo)說(shuō)辭多么令人憧憬，作為商品房消費(fèi)者，簽約付款時(shí)應(yīng)保持理性，一定要認(rèn)真、仔細(xì)地了解優(yōu)惠政策或贈(zèng)送條件，并將這些口頭承諾的優(yōu)惠寫(xiě)進(jìn)購(gòu)房合同或另行訂立補(bǔ)充協(xié)議，還要明確約定開(kāi)發(fā)商的違約后果，一旦發(fā)生糾紛，能更好地保障自身合法權(quán)益。

(本報(bào)記者 余晶 通訊員 同法宣)