拍賣房和樣板房存在差異 買方以重大誤解要求退房

法院：戶型差異不構成導致錯誤認識的核心成交因素

近年來，通過拍賣購房成為不少人低價撿漏的選擇，但各種買賣糾紛也隨之產生。近日，廈門市海滄區人民法院公布一起涉拍賣房的合同糾紛。

案情回顧

2023年3月，小高(化名)獲知廈門A公司委托廈門B拍賣公司拍賣廈門某小區17套住宅。拍賣公司表示，17套住宅戶型一致，可以到401樣板房查看戶型。小高看了樣板房后，覺得挺滿意的，便拍下801室。2023年6月6日，房產完成過戶。

但當小高首次進入801室后卻發現，交付的房產有兩處與401樣板房不一致。一是次臥無陽臺，二是主臥無飄窗，便將廈門A公司及B拍賣公司訴至法院，要求撤銷房屋買賣合同，并賠償損失共計21萬余元。

但小高在起訴要求解除合同的情況下，仍于2023年8月8日開始該房產的裝修。

爭議：是否存在重大誤解，能不能退房?

“從實地查看樣板房401室至2023年6月11日，我自始至終未能進入801室，對該房屋的認知始終停留在對外宣傳的視頻、書面圖片、網拍視頻以及401室作為參考;廈門B公司明確告知拍賣標的是一致的。在辦理房產過戶期間，我也多次聯系廈門A公司，要求進入查看801室，但訴求未被滿足;競拍801室是我基于重大誤解實施的民事法律行為，有權請求法院予以撤銷。”小高表示。

廈門A公司則表示，案涉801室的拍賣流程依法依規，并不存在小高所稱的隱瞞或者未對外披露信息。拍賣宣傳中關于戶型的介紹明確指出：“此圖為戶型示意圖，不同樓棟、樓層的窗戶、陽臺、朝向、面寬等細節與此圖有所差別，應以簽訂《商品房買賣合同》的工程圖為準，請業主詳細核對。”

小高在拍賣前已經看樣，并與B拍賣公司簽署《競買協議書》，清楚了解拍賣相關流程。在試圖通過起訴解除合同的情況下，小高仍于2023年8月8日對該房產裝修。小高的裝修行為，可視為其對競買房屋的接受與認可，且該房屋競買結果并未導致小高不愿意或無法正常使用該房屋，故并不存在其所稱的重大誤解。

廈門B拍賣公司表示，公司盡到告知義務，拍賣前期進行廣告宣傳與實地看樣，看樣時間為2023年2月9日至3月30日。因小高意向樓層為6樓以下，其此前多次現場看樣401室，并未申請801室看樣及咨詢。拍賣當天，小高原先競拍201室，因競爭激烈臨時選拍801室。

法院審理

戶型差異產生的錯誤認識無法達到重大誤解的程度

海滄法院經審理后認為，此案的爭議焦點為廈門A公司、廈門B拍賣公司是否存在導致小高產生重大誤解的行為。

案涉房產競拍公告明確載明的流程為看樣在先，所有房屋信息數據以不動產權登記為準，且戶型示意圖僅為參考示意圖，并不具有唯一確定性，亦有提示該戶型并非適用于任何一套房產。小高對此應當知情，再以未告知為由主張誤解明顯沒有事實依據。

同時，小高并未舉證其曾聯系廈門A公司、廈門B拍賣公司看樣801室但遭到拒絕，亦未舉證證明拍賣工作人員曾明確告知其他標的戶型均與401室完全一致。

此案最為關鍵的是，競拍標的物系擁有合法物權登記的不動產住宅，基本功能為居住使用，并非住宅的某一部分功能分區，競拍交易的雙方對此均明知。房屋部分陽臺位置、窗戶類型等差異，并不能根本影響權利人享有標的物的物權權益，除非權利人能對此提出明確反證。此案中，小高并非對面積、價格、品質等核心成交因素產生錯誤認識，而是稱因801室與401室樣板房存在部分戶型差異而對競買行為產生錯誤認識，該種情形顯然無法達到可以認定為重大誤解的程度。小高在競得801室后，已通過自行裝修解決其所稱的次臥無陽臺問題，亦說明小高所稱的戶型差異并不構成能導致錯誤認識的核心成交因素。

綜上，小高以重大誤解為由要求撤銷合同沒有事實和法律依據，不應予以支持。海滄法院駁回小高的全部訴訟請求。

法官說法

自主決定競拍未看樣房產，應自行承擔后果

小高以案涉拍賣房的實際戶型不符合樣板房的展示構成重大誤解為由，主張撤銷拍賣房的購買合同及賠償損失，且其決定參與其未看樣的標的物的競拍系其自主行為，應由其自行承擔相應后果;且案涉拍賣房系擁有合法物權登記的不動產住宅，基本功能為居住使用，小高僅以與樣板房存在部分戶型差異而對競買行為產生錯誤認識，顯然無法達到可以認定為《民法典》第一百四十七條規定的重大誤解的程度。

(本報記者 余晶 通訊員 海法宣)