租期內(nèi)車位被所有人售賣 租方是否享有優(yōu)先購買權(quán)

租期內(nèi)車位被所有人售賣 租方是否享有優(yōu)先購買權(quán)

法院：租方享有優(yōu)先購買權(quán)

若車位在租賃期內(nèi)被售賣，承租人是否享有優(yōu)先購買權(quán)?近日，廈門市海滄區(qū)人民法院公布了這樣一起案件。

案件回顧

自2016年起，小陳(化名)向同小區(qū)鄰居老楊(化名)租了一個(gè)車位，約定每月租金標(biāo)準(zhǔn)為650元。2021年10月4日，老楊的配偶許姐通過微信向小陳發(fā)送一份《車庫租賃合同》。小陳未回復(fù)，但仍如期支付租金至2022年11月30日。

2022年11月4日，老楊將車位售賣，買賣雙方約定2022年12月5日交付車位。當(dāng)月，許姐向小陳發(fā)送微信稱“車位月底到期，車庫移交一下”。小陳并未回復(fù)。此后，許姐通過電話、微信聯(lián)系小陳數(shù)次，均未得到回復(fù)。

此后，老楊通過發(fā)律師函、業(yè)委會(huì)警告等方式要求小陳騰空車位，小陳均置之不理。老楊遂訴至法院，要求小陳賠償其經(jīng)濟(jì)損失。

老楊稱：“我已提前半個(gè)月告訴小陳，我要出售車位的事情，他不接電話，也不回微信，至今還占用著我的車位沒有歸還，他應(yīng)當(dāng)賠償我因此遭受的經(jīng)濟(jì)損失。”

小陳表示，老楊的車位售賣時(shí)仍在租期，老楊未提前告知，侵害其優(yōu)先購買權(quán)，因此拒絕賠償。

法院審理

海滄法院經(jīng)審理認(rèn)為，在此房屋租賃合同糾紛中，許姐于2021年10月4日代老楊向小陳發(fā)送一份《車庫租賃合同》，要求小陳簽字并交付合同，但小陳并未回復(fù)確認(rèn)合同內(nèi)容，也未在合同上簽字并將簽字后的合同交付給老楊。據(jù)此，應(yīng)認(rèn)定該份《車庫租賃合同》未成立，老楊與小陳之間未有書面租賃合同，也未明確約定租賃期限，故老楊主張其與小陳建立的系不定期租賃合同關(guān)系，合法有據(jù)，法院予以采信。

小陳繳交租金至2022年11月30日，老楊的配偶許姐發(fā)出解除通知時(shí)距其確定的合同解除時(shí)間尚有半個(gè)月，足夠小陳騰空車位，故老楊的解除通知合法有效。合同解除后，小陳應(yīng)向出租方老楊交還車位。現(xiàn)老楊訴求小陳立即返還案涉車位，依據(jù)充分，法院予以支持。

同時(shí)，小陳至今仍占用車位未歸還，給老楊造成車位無法另用的損失，該損失主要為租金損失，小陳應(yīng)對(duì)此予以賠償，故老楊主張小陳自2022年12月6日起至實(shí)際返還車位之日止按每月650元的標(biāo)準(zhǔn)賠償其租金損失，有相應(yīng)的事實(shí)和法律依據(jù)。

然而，在老楊轉(zhuǎn)賣車位時(shí)小陳仍系承租人，而老楊未提前告知出售意向及具體轉(zhuǎn)讓條件，侵害小陳的優(yōu)先購買權(quán)。鑒于老楊所主張的經(jīng)濟(jì)損失無證據(jù)表明有實(shí)際產(chǎn)生，即便有產(chǎn)生，也系老楊與買家自行協(xié)商確定，小陳并未參與其中，且老楊還侵害了小陳的優(yōu)先購買權(quán)，故老楊要求小陳賠償違約金5萬元及從2022年12月6日起每日按案涉車位出讓價(jià)款23.5萬元的萬分之五計(jì)算的賠償金，缺乏依據(jù)，法院不予支持。

法官說法

租期內(nèi)售賣車位，租方享有優(yōu)先購買權(quán)

優(yōu)先購買權(quán)是指特定人依照法律規(guī)定或合同約定，在出賣人將標(biāo)的物賣給第三人時(shí)，享有的在同等條件下優(yōu)先于第三人購買的權(quán)利。該制度有利于簡(jiǎn)化交易程序，降低交易成本。

在此案中，老楊將案涉車位出租給小陳使用，雙方之間即有效成立租賃合同關(guān)系。而老楊無法舉證證明他在轉(zhuǎn)賣車位使用權(quán)前，已經(jīng)向小陳告知出售意向及具體轉(zhuǎn)讓條件，其未保障小陳作為承租人及小區(qū)居民在同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)，侵害了小陳的優(yōu)先購買權(quán)。

另外，建議各位房屋租賃的當(dāng)事人，如果租賃期限為6個(gè)月以上的，應(yīng)采用書面形式進(jìn)行約定，如果沒有采用書面形式的，視為不定期租賃。對(duì)于不定期租賃，承租人和房東之間的權(quán)利義務(wù)并不穩(wěn)定，房東隨時(shí)可以解除租賃合同，承租人也隨時(shí)可以終止租賃合同，但基于誠實(shí)信用及公平合理原則，解約方應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提前告知對(duì)方當(dāng)事人。

(本報(bào)記者 余晶 通訊員 海法宣)