租期內車位被所有人售賣 租方是否享有優先購買權

法院：租方享有優先購買權

若車位在租賃期內被售賣，承租人是否享有優先購買權?近日，廈門市海滄區人民法院公布了這樣一起案件。

案件回顧

自2016年起，小陳(化名)向同小區鄰居老楊(化名)租了一個車位，約定每月租金標準為650元。2021年10月4日，老楊的配偶許姐通過微信向小陳發送一份《車庫租賃合同》。小陳未回復，但仍如期支付租金至2022年11月30日。

2022年11月4日，老楊將車位售賣，買賣雙方約定2022年12月5日交付車位。當月，許姐向小陳發送微信稱“車位月底到期，車庫移交一下”。小陳并未回復。此后，許姐通過電話、微信聯系小陳數次，均未得到回復。

此后，老楊通過發律師函、業委會警告等方式要求小陳騰空車位，小陳均置之不理。老楊遂訴至法院，要求小陳賠償其經濟損失。

老楊稱：“我已提前半個月告訴小陳，我要出售車位的事情，他不接電話，也不回微信，至今還占用著我的車位沒有歸還，他應當賠償我因此遭受的經濟損失。”

小陳表示，老楊的車位售賣時仍在租期，老楊未提前告知，侵害其優先購買權，因此拒絕賠償。

法院審理

海滄法院經審理認為，在此房屋租賃合同糾紛中，許姐于2021年10月4日代老楊向小陳發送一份《車庫租賃合同》，要求小陳簽字并交付合同，但小陳并未回復確認合同內容，也未在合同上簽字并將簽字后的合同交付給老楊。據此，應認定該份《車庫租賃合同》未成立，老楊與小陳之間未有書面租賃合同，也未明確約定租賃期限，故老楊主張其與小陳建立的系不定期租賃合同關系，合法有據，法院予以采信。

小陳繳交租金至2022年11月30日，老楊的配偶許姐發出解除通知時距其確定的合同解除時間尚有半個月，足夠小陳騰空車位，故老楊的解除通知合法有效。合同解除后，小陳應向出租方老楊交還車位。現老楊訴求小陳立即返還案涉車位，依據充分，法院予以支持。

同時，小陳至今仍占用車位未歸還，給老楊造成車位無法另用的損失，該損失主要為租金損失，小陳應對此予以賠償，故老楊主張小陳自2022年12月6日起至實際返還車位之日止按每月650元的標準賠償其租金損失，有相應的事實和法律依據。

然而，在老楊轉賣車位時小陳仍系承租人，而老楊未提前告知出售意向及具體轉讓條件，侵害小陳的優先購買權。鑒于老楊所主張的經濟損失無證據表明有實際產生，即便有產生，也系老楊與買家自行協商確定，小陳并未參與其中，且老楊還侵害了小陳的優先購買權，故老楊要求小陳賠償違約金5萬元及從2022年12月6日起每日按案涉車位出讓價款23.5萬元的萬分之五計算的賠償金，缺乏依據，法院不予支持。

法官說法

租期內售賣車位，租方享有優先購買權

優先購買權是指特定人依照法律規定或合同約定，在出賣人將標的物賣給第三人時，享有的在同等條件下優先于第三人購買的權利。該制度有利于簡化交易程序，降低交易成本。

在此案中，老楊將案涉車位出租給小陳使用，雙方之間即有效成立租賃合同關系。而老楊無法舉證證明他在轉賣車位使用權前，已經向小陳告知出售意向及具體轉讓條件，其未保障小陳作為承租人及小區居民在同等條件下的優先購買權，侵害了小陳的優先購買權。

另外，建議各位房屋租賃的當事人，如果租賃期限為6個月以上的，應采用書面形式進行約定，如果沒有采用書面形式的，視為不定期租賃。對于不定期租賃，承租人和房東之間的權利義務并不穩定，房東隨時可以解除租賃合同，承租人也隨時可以終止租賃合同，但基于誠實信用及公平合理原則，解約方應當在合理期限內提前告知對方當事人。

(本報記者 余晶 通訊員 海法宣)