廈門海滄法院：司法建議+府院聯動 破解房屋租賃“痛點”

在辦理一起執行案件中，廈門市海滄區人民法院發現房屋抵押與租賃存在沖突————

司法建議+府院聯動 破解房屋租賃“痛點”

福建法治報——海峽法治在線8月30日訊 為更好地保障群眾權益，廈門市海滄區人民法院踐行能動司法理念，以司法建議為切入口，與房屋交易市場進行鏈接，協同相關部門、行業協會共同治理，規范金融機構對抵押物的管理，促進房屋租賃市場的行業自治。

緣起：

一份“不合理”的租房合約

近日，海滄法院受理執行一起某銀行與張某、許某公證債權文書強制執行案，申請執行標的額450余萬元，張某名下位于海滄區的房產為該債務提供抵押擔保。

張某、許某一直未履行該債務，法院依申請執行人申請欲拍賣張某名下房產用于清償債務。為處置房產，執行法官調查核實案涉房產目前的居住使用情況，發現張某于近期就該房產與案外人設立租賃，租期自2023年5月至2041年5月共18年，全部租金6萬余元一次性支付，案外人已實際占有使用案涉房產。

“當時我們也疑惑，但想到房子有150多平方米，18年的租金總共才6萬余元，確實太劃算了，就跟房東簽了合同，租金也付清了?！弊饪捅硎尽?/p>

執行法官當場向租客講明此案的執行情況，向其釋法指出，對于已設有抵押權的房產，設立在后的租賃關系無法對抗抵押權的實現，而對其租金方面的損失，其可依法主張解除租賃合同并要求出租人依合同約定賠償相應損失。

租客對這一說法無法接受，情緒激動，“我們通過中介介紹和房東白紙黑字簽的租賃合同，租金全交了。現在要我們搬出去，我們的損失誰來彌補?”

解鈴：

治病，還要治未病

面對房產強騰后承租人可能遭受的損失，也為避免衍生新的一系列訴訟、執異案件，執行法官決定從問題的根源————被執行人處入手。

被執行人承認，因為經營失敗，房子每月的貸款已無法清償，身邊沒有任何資金，斷供后房子肯定會被銀行處理，就想著把房子租出去，只要租金能一次性支付，再低也能接受。所以他和租客簽訂每月277.8元的18年長期租約。

最終，在執行法官多次約談此案當事人及租戶，綜合考量各方訴求和可操作性，案件以被執行人從獲取的住房租金中補償承租方部分損失達成一致方案，承租方也自愿配合法院執行工作如期騰空、交付房產，并撤回相應執行異議，后續的房產拍賣處置有序依法推進。

但是，法院的工作還未結束。承辦法官梳理近年來的執行工作，發現處置案涉抵押房產時房產上存在租賃關系的案件呈多發趨勢。在此過程中，承租人不清楚也不重視房產抵押信息，對抵押在先可對抗租賃的法律后果亦缺乏了解。當金融機構依法申請強制執行、拍賣抵押房產并就拍賣款優先受償時，房產承租人往往因無法收回前期已一次性支付的大額租金或投入的裝修成本，導致對抗情緒激烈，拒絕騰房，甚至提出不合理的異議，不僅阻礙法院案件執行進度，還會衍生新的訴訟糾紛。

因此，執行局局長吳靖峰帶隊到部分金融機構調研，與金融機構就房產設立抵押后的后續監管和風險防范等方面進行座談交流，同時，針對在執行過程所了解的行業發展風險，先后走訪廈門市房地產中介行業協會及廈門市海滄區住建和交通局，就房產租賃市場中存在的問題進行座談調研，后分別就相關問題向兩家單位發出司法建議。

“我們希望通過司法建議，進一步加強房產租賃相關糾紛預防治理，提高執行效率，維護相關權利人的合法權益，推動建立規范有序、互利共贏、和諧穩定的房屋租賃市場?！眳蔷阜灞硎?。

(本報記者 余晶 通訊員 海法宣)