龍巖新羅法院：訴前調(diào)解“加碼” 物業(yè)糾紛“快解”

福建法治報(bào)——海峽法治在線10月31日訊 “小案件”牽動(dòng)“大民生”，物業(yè)糾紛一頭連著居民“幸福感”，一頭關(guān)系著物業(yè)服務(wù)企業(yè)的健康發(fā)展。近年來(lái)，龍巖市新羅區(qū)人民法院緊密聯(lián)動(dòng)人大代表、政協(xié)委員、村居干部等多元主體，在訴前調(diào)解階段成功化解物業(yè)服務(wù)合同糾紛系列案836件，將物業(yè)糾紛訴前調(diào)解駛?cè)搿翱燔?chē)道”。

“法官 + 村官”：

開(kāi)啟e站解紛新模式

“作為物業(yè)公司，你們要及時(shí)清理建筑垃圾，避免因工作疏忽造成不必要的傷害。”日前，在“村居法官紅色調(diào)解e站”，新羅法院駐某社區(qū)村居法官對(duì)某小區(qū)物業(yè)公司釋法說(shuō)理。

今年5月，張女士騎著電動(dòng)車(chē)帶著女兒小張回某小區(qū)，在進(jìn)入小區(qū)地下車(chē)庫(kù)時(shí)不慎被井蓋上的建筑垃圾絆倒在地，導(dǎo)致小張眼皮被劃傷，張女士立即帶小張去醫(yī)院治療。

事后，張女士找該小區(qū)物業(yè)協(xié)商賠償，但是物業(yè)公司認(rèn)為自己沒(méi)有責(zé)任，且因賠償金額太高，雙方無(wú)法達(dá)成一致意見(jiàn)。見(jiàn)物業(yè)公司沒(méi)有賠償?shù)囊馑迹瑥埮克斓侥成鐓^(qū)尋求幫助，但經(jīng)調(diào)解，雙方在賠償金額方面依然未達(dá)成一致，社區(qū)調(diào)解員立即啟動(dòng)“村居法官紅色調(diào)解e站”工作機(jī)制，邀請(qǐng)駐社區(qū)法官協(xié)助化解。

“法官，您好!我們這里有一起糾紛，需要您協(xié)助調(diào)解，您能來(lái)一趟嗎?”接到電話后，駐該社區(qū)的村居法官立即前往社區(qū)村居法官工作室。通過(guò)與雙方的溝通交流，村居法官詳細(xì)了解了糾紛詳情，并與村干部一起組織第二場(chǎng)調(diào)解。

“在公共道路上堆放、傾倒、遺撒妨礙通行的物品造成他人損害的，由行為人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。公共道路管理人不能證明已經(jīng)盡到清理、防護(hù)、警示等義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”調(diào)解中，村居法官依據(jù)我國(guó)《民法典》第1256條勸導(dǎo)物業(yè)公司主動(dòng)承擔(dān)賠償責(zé)任，并結(jié)合實(shí)際情況勸說(shuō)張女士提出合理的賠償請(qǐng)求。最終，在村居法官以及村干部的耐心調(diào)解下，雙方達(dá)成和解協(xié)議，物業(yè)公司當(dāng)場(chǎng)向張女士支付賠償款，糾紛順利化解。

“村居法官紅色調(diào)解e站”是新羅法院以村居法官工作機(jī)制為主要抓手，探索“法院+社區(qū)”非訴糾紛解決機(jī)制的階段性成果。通過(guò)在物業(yè)糾紛有代表性的社區(qū)設(shè)立站點(diǎn)，構(gòu)建“村居法官+村居干部”雙向排查機(jī)制，強(qiáng)化信息互通、工作協(xié)作，推動(dòng)物業(yè)糾紛源頭預(yù)防、就地化解。

“法院 +政協(xié)”：

開(kāi)辟糾紛化解新賽道

近日，新羅法院依托“和協(xié)”政協(xié)委員工作室邀請(qǐng)政協(xié)委員參與調(diào)解，成功化解一起涉企物業(yè)服務(wù)合同糾紛。

原告某物業(yè)公司與被告某超市公司簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》，合同對(duì)物業(yè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任進(jìn)行約定。某超市公司入駐后，雙方均依約履行《物業(yè)服務(wù)合同》，但從2021年5月開(kāi)始，某超市公司一直拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)。物業(yè)公司經(jīng)多次催收無(wú)果后將某超市起訴至法院，訴請(qǐng)某超市支付拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

在征得雙方當(dāng)事人同意后，案件經(jīng)辦法官通過(guò)“和協(xié)”政協(xié)委員工作室邀請(qǐng)2名新羅區(qū)政協(xié)委員作為該案特邀調(diào)解員。調(diào)解中，某超市公司表示《物業(yè)服務(wù)合同》中計(jì)算物業(yè)服務(wù)費(fèi)的面積標(biāo)準(zhǔn)存在誤差，并提供了相應(yīng)證據(jù)。

審查證據(jù)后，經(jīng)辦法官向某物業(yè)公司釋明應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際使用面積計(jì)算物業(yè)服務(wù)費(fèi)，超出的部分應(yīng)予以扣除。特邀調(diào)解員認(rèn)真聽(tīng)取雙方意見(jiàn)，一方面，從法律法規(guī)視角向某超市公司解釋雙方的法律關(guān)系以及拖欠物業(yè)費(fèi)所需承擔(dān)的法律責(zé)任;另一方面，又以企業(yè)家視角，從企業(yè)經(jīng)營(yíng)、發(fā)展角度向當(dāng)事人雙方闡釋?zhuān)飿I(yè)公司應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)并提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)、某超市公司應(yīng)依法依約繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，雙方形成良性互動(dòng)才能促進(jìn)共贏。

在政協(xié)委員耐心調(diào)解下，雙方當(dāng)事人握手言和并達(dá)成調(diào)解協(xié)議，物業(yè)公司同意扣除物業(yè)服務(wù)費(fèi)中多計(jì)算的部分，某超市公司承諾按期繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。至此，該起矛盾糾紛圓滿解決。

為實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，該院構(gòu)建“法院+政協(xié)”多元解紛模式，發(fā)揮政協(xié)委員貼近群眾、熟悉民情的優(yōu)勢(shì)，對(duì)矛盾糾紛相對(duì)突出的典型物業(yè)糾紛，適時(shí)邀請(qǐng)政協(xié)委員參與調(diào)解、聯(lián)動(dòng)化解。

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“調(diào)解 +速裁”：

開(kāi)創(chuàng)快審快結(jié)新局面

“我們物業(yè)公司可以配合黃某一起申請(qǐng)公共維修基金，對(duì)頂樓及其房屋進(jìn)行維修。”“我也愿意支付物業(yè)費(fèi)用。”連日來(lái)，原本針?shù)h相對(duì)的原告、被告，在承辦法官的努力下化干戈為玉帛。

原來(lái)，黃某家住頂樓，因房屋樓頂及外墻面滲水，導(dǎo)致家中大面積霉變，多次協(xié)調(diào)物業(yè)幫助其申請(qǐng)公共維修資金未果。黃某認(rèn)為物業(yè)不作為，從2019年10月起拒絕繳交物業(yè)費(fèi)、水費(fèi)和公攤水電費(fèi)。

2023年，龍巖市某物業(yè)公司以與黃某物業(yè)服務(wù)合同糾紛為由，將黃某起訴至新羅法院，新羅法院立即啟動(dòng)“人民調(diào)解+案件速裁”糾紛調(diào)處模式。經(jīng)訴前調(diào)解，當(dāng)事雙方無(wú)法達(dá)成調(diào)解協(xié)議，立案后由速裁組審理。在審理過(guò)程中，物業(yè)公司同意協(xié)助黃某一起申請(qǐng)公共維修基金，對(duì)頂樓及其房屋進(jìn)行維修，黃某當(dāng)庭支付物業(yè)費(fèi)用，物業(yè)公司隨即撤訴。庭審結(jié)束當(dāng)天，物業(yè)公司立即安排維修人員現(xiàn)場(chǎng)查看，確認(rèn)維修金額，制作費(fèi)用分?jǐn)偙恚⑴浜宵S某找該幢樓的各業(yè)主簽字，申請(qǐng)公共維修基金進(jìn)行維修。

據(jù)新羅法院立案庭庭長(zhǎng)馬莉娜介紹，新羅法院針對(duì)案件辦理過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，以繁簡(jiǎn)分流為抓手，組建訴調(diào)融合團(tuán)隊(duì)，對(duì)易引發(fā)物業(yè)糾紛的常見(jiàn)問(wèn)題依法予以規(guī)范;推動(dòng)物業(yè)主管部門(mén)、物業(yè)管理委員會(huì)優(yōu)化管理機(jī)制，幫助物業(yè)服務(wù)企業(yè)優(yōu)化工作流程，針對(duì)可能出現(xiàn)的群體性物業(yè)糾紛提前“亮紅燈”“響警鈴”。近3年，該院速裁團(tuán)隊(duì)快審快結(jié)物業(yè)糾紛1122件，平均審理天數(shù)26.05天，實(shí)現(xiàn)以司法建議“小支點(diǎn)”撬動(dòng)物業(yè)糾紛訴源治理“大杠桿”。

(本報(bào)記者 邱玉香 通訊員 翁瀟妍 胡謹(jǐn)鑣)