開出法治良方 糾紛“藥到病除”

————石獅法院探索建立物業(yè)糾紛實(shí)質(zhì)化解新模式

福建法治報(bào)——海峽法治在線11月27日訊 “這個(gè)和解方案可以，我們也同意。”近日，隨著首案業(yè)主蔡某與物業(yè)公司達(dá)成和解，涉及石獅某小區(qū)的20余起物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件其余業(yè)主紛紛與物業(yè)公司達(dá)成調(diào)解協(xié)議。

蔡某等20余戶居民是石獅某小區(qū)的業(yè)主，自2022年起，因?qū)ξ飿I(yè)服務(wù)不認(rèn)可便拒交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司經(jīng)多次催討，蔡某等人仍拒不繳交，導(dǎo)致雙方矛盾逐漸激化。無奈之下，物業(yè)公司將蔡某等20余人訴至石獅法院，要求支付相關(guān)費(fèi)用。

鑒于上述20余起物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件屬于系列案件，在征得當(dāng)事人同意的情況下，承辦法官將該批案件納入類型化調(diào)解，同時(shí)確定其中一起為首案進(jìn)行調(diào)解。經(jīng)前期走訪、現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)等了解情況后，法官邀請(qǐng)物業(yè)公司、業(yè)主代表開展“三調(diào)聯(lián)動(dòng)”，引導(dǎo)首案業(yè)主蔡某參考其他已發(fā)生法律效力的同類型案件化解矛盾，促使蔡某與物業(yè)公司達(dá)成和解協(xié)議并當(dāng)場(chǎng)支付所欠費(fèi)用。

隨后，法官對(duì)其余案件進(jìn)行分類調(diào)解，在該小區(qū)迅速起到“多米諾骨牌效應(yīng)”，最終其余業(yè)主和物業(yè)公司同意各退一步，達(dá)成調(diào)解協(xié)議，形成了“借助一案，解決一片”的示范效果，從源頭化解了物業(yè)公司和業(yè)主之間的矛盾。

建立“示范庭審+類案調(diào)解”機(jī)制，以一案示范促多案化解，這是石獅法院為實(shí)質(zhì)化解物業(yè)糾紛開出的“藥方”之一。

物業(yè)糾紛關(guān)系到千家萬戶，又事關(guān)人民群眾的安居樂業(yè)。今年來，石獅法院積極探索建立物業(yè)糾紛實(shí)質(zhì)化解新模式，妥善辦好群眾安居“大實(shí)事”。

該院創(chuàng)新“三零三聯(lián)”物業(yè)糾紛調(diào)處機(jī)制，推行律師調(diào)解、人民調(diào)解、行業(yè)調(diào)解多元調(diào)解模式，提供“零成本”維權(quán)、“零距離”服務(wù)，促進(jìn)矛盾“零激化”，形成法院、住建局、物業(yè)服務(wù)企業(yè)“三方合力”，打造物業(yè)糾紛“聯(lián)調(diào)、聯(lián)動(dòng)、聯(lián)治”工作格局。

“沒有交物業(yè)費(fèi)就停水，都什么年代了，還用這種簡(jiǎn)單粗暴的方式催繳物業(yè)費(fèi)!”說到物業(yè)服務(wù)，石獅某小區(qū)的業(yè)主吳某氣不打一處來，認(rèn)為物業(yè)公司停水嚴(yán)重影響其生活，此后便拒交物業(yè)費(fèi)，所在小區(qū)物業(yè)經(jīng)多次催討無果后便將吳某訴至石獅法院。

該案標(biāo)的不大，案情也并不復(fù)雜，但事關(guān)業(yè)主生活的“煩心事”，為達(dá)到更好的效果，該院立案庭將案件流轉(zhuǎn)至駐庭調(diào)解員老蔡處。為妥善化解糾紛，老蔡邀請(qǐng)物業(yè)管理站熟悉該小區(qū)情況的老黃一起前往小區(qū)了解情況、化解矛盾。

調(diào)解現(xiàn)場(chǎng)，吳某和物業(yè)公司人員各執(zhí)一詞，互不相讓。吳某認(rèn)為用停水來催討物業(yè)費(fèi)嚴(yán)重影響生活，而物業(yè)公司解釋說是工作人員操作失誤導(dǎo)致停水幾小時(shí)，發(fā)現(xiàn)后已立即制止，吳某以此為由拒交物業(yè)費(fèi)有些“小題大做”。

老蔡認(rèn)真聽取雙方意見后，多角度分析勸導(dǎo)，要求物業(yè)公司加強(qiáng)對(duì)員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，把工作重心放在提升服務(wù)質(zhì)量上，采用合法、合理的途徑催討物業(yè)費(fèi)。老黃則勸說業(yè)主在遇到物業(yè)擅自停水時(shí)，應(yīng)冷靜處理，通過溝通、投訴、法律途徑等方式解決問題，一味拒交物業(yè)費(fèi)不僅不能解決問題，也會(huì)影響物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的提升。經(jīng)過反復(fù)釋法明理，最終促成雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議，吳某當(dāng)即履行拖欠的物業(yè)費(fèi)及代繳的相關(guān)費(fèi)用。物業(yè)公司工作人員也向吳某表示歉意，承諾將提升服務(wù)品質(zhì)。

該案中，石獅法院充分發(fā)揮聯(lián)動(dòng)優(yōu)勢(shì)，將“情理法”融為一體，讓雙方從訴訟走向和解，對(duì)峙變?yōu)楹椭C。

除了首案示范、聯(lián)動(dòng)調(diào)解“化癥結(jié)”，該院還積極延伸司法職能“治未病”。堅(jiān)持“引進(jìn)來”和“走出去”相結(jié)合，一方面深入分析研判物業(yè)糾紛背后的行業(yè)監(jiān)管、企業(yè)經(jīng)營等風(fēng)險(xiǎn)隱患，通過“府院”聯(lián)席會(huì)、“法企”座談會(huì)等方式面對(duì)面交流共性問題、提出司法建議;另一方面全面梳理辦案中發(fā)現(xiàn)的法律誤區(qū)盲區(qū)，通過線上普法、法官講堂、法律咨詢等方式，從源頭預(yù)防和減少物業(yè)糾紛。

“三味藥方”來診療，物業(yè)糾紛巧化解。2024年以來，該院開展示范庭審活動(dòng)4場(chǎng)次，促成8批166件系列物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件順利化解;累計(jì)推動(dòng)11個(gè)小區(qū)訴前化解物業(yè)糾紛648起，訴前調(diào)解成功率達(dá)73.39%;開展法律講座、法律咨詢等“送法進(jìn)小區(qū)”活動(dòng)5場(chǎng)次，為物業(yè)公司和業(yè)主答疑解惑、提供建議30余個(gè)，幫助解決頂層房屋漏水等物業(yè)問題19個(gè)，督促物業(yè)公司提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和水平，讓群眾住得更加舒心。

(本報(bào)記者 林揚(yáng)陽 通訊員 陳婷鳳 董瑤)