改造架空層，開發(fā)商侵權了嗎?

法院：架空層權屬歸全體業(yè)主，擅自改建屬于侵權

福建法治報——海峽法治在線12月19日訊 開發(fā)商將小區(qū)架空層改為庫房、商鋪用于創(chuàng)收，業(yè)主認為開發(fā)商的行為侵犯自身的權益，將開發(fā)商訴至法院。涉案架空層到底歸誰所有?日前，石獅市人民法院審理并宣判一起物權糾紛案，認定涉案架空層歸全體業(yè)主共有，開發(fā)商需返還并支付占用期間的占用費。

案情回顧：

1992年，石獅某公司登記成立，后在承建石獅某小區(qū)樓盤時將小區(qū)1號樓的架空層規(guī)劃為“架空休閑”。2020年3月，石獅某公司未經全體業(yè)主同意，便擅自將1號樓架空層改造為多間商鋪對外出租。

業(yè)委會認為，石獅某公司的行為侵犯業(yè)主的合法權益，遂將其訴至石獅法院，要求確認案涉架空層歸小區(qū)全體業(yè)主所有，并要求支付占用期間的相關費用。

石獅某公司則認為，案涉架空層是其開發(fā)建設，并未約定由全體業(yè)主所有，且涉案標的自竣工驗收至今其并未占有、使用，也未同意任何人使用該架空層。建設之初，該架空層便是如今樣子，不存在改造行為，也未就涉案架空層與他人簽訂租賃合同，所以無需支付占用費用。

法院審理：

共用部位權屬約定不明確的歸全體業(yè)主所有

法院經審理認為，根據該小區(qū)1號樓一層平面圖，案涉架空層備注為“架空休閑”，在原規(guī)劃設計中并沒有圍砌封閉墻體，仍然依附于主體建筑而存在，屬于非獨立的所有權空間，不屬于業(yè)主的公攤范圍，也不屬于開發(fā)公司的產權保留空間，與小區(qū)道路、綠地等公共設施性質相同。

石獅某公司與業(yè)主簽訂的《商品房買賣合同》，僅約定買受人在使用期間有權與其他權利人共同享用與該商品房有關聯的公共部位和設施，對架空層、地下室公共配套設施的權屬沒有明確約定。

根據《民法典》第二百七十四條規(guī)定：建筑區(qū)劃內的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。以及《福建省物業(yè)管理條例》第八十七條第二款規(guī)定，地下室、底層架空層等配套設施設備和共用部位的權屬在購房合同中，沒有約定或者約定不明確的，歸全體業(yè)主所有。案涉架空層、地下室公共配套設施應歸全體業(yè)主共有。故小區(qū)業(yè)委會訴請確認架空層歸小區(qū)全體業(yè)主所有，于法有據，法院予以支持。

關于占用費的標準，因雙方無法達成一致意見，為減少雙方當事人訴累，綜合考慮案涉架空層的屬性、本地普通商鋪的租金行情等因素，法院酌定案涉架空層的占用費按每平方米每月5元計算，即石獅某公司應支付小區(qū)業(yè)委會自2020年3月3日起至實際移交案涉架空層期間按每平方米每月5元計算的占用費。

法官說法：

業(yè)主有權請求排除妨害、恢復原狀

小區(qū)架空層的功能作用在于服務居民生活，提升居民生活質量，但開發(fā)商交房時擅自改變架空層用途，侵占小區(qū)架空層的情況時有發(fā)生。

明確業(yè)主建筑物區(qū)分所有權的范圍是保障業(yè)主合法權利的前提和基礎。《民法典》對“業(yè)主的權利和范圍”進行專章規(guī)定，對于保障業(yè)主權利具有重大意義。

開發(fā)商、物業(yè)公司等擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進行其他經營活動，權利人有權請求排除妨害、恢復原狀、確認處分行為無效或者賠償損失。因此，公司擅自改建、占用業(yè)主共有的架空層空間行為，違反建筑物區(qū)分所有權的相關法律法規(guī)，應向小區(qū)業(yè)委會返還案涉架空層空間。

法官提醒：

業(yè)主在簽署商品房買賣合同時，要仔細閱讀合同條款，尤其注意對自身不利的條款。對合同條款存疑時，應當要求合同相對方予以解釋和說明，盡可能準確理解合同信息，審慎簽訂合同。如果發(fā)生爭議，可以通過仲裁或訴訟的方式來解決。

(本報記者 林揚陽 通訊員 蔡玉玲)