法拍房欠物業費，怎么辦?

法官建議：購房者在競拍前應全面了解標的房屋狀況

福建法治報——海峽法治在線2月7日訊 買到法拍房卻發現房產拖欠著近3年的物業費，這筆費用是原房主承擔，還是買受人支付?近日，廈門市海滄區人民法院發布了這樣一起案件。

案情回顧：

2023年，小李(化名)經司法拍賣競得海滄區的一處房產，原房主為小王(化名)。在成為新業主后，物業公司向小李催收物業相關欠費。小李向物業公司交清自己成為業主之后的相關欠費后，拒絕支付小王之前所欠的費用。經催要無果，物業公司將小李和小王一并訴至海滄法院。

庭審中，物業公司提交《拍賣公告》，其中第七條載明：標的物過戶登記手續由買受人自行辦理…………物業費、水、電等欠費以及法律法規沒有規定或者規定不明的稅費均由買受人承擔，具體費用請競買人于拍賣前自行到相關單位查詢了解，與拍賣人無關。

法院審理：

《拍賣公告》載明欠費由買受人自行了解并承擔

案件爭議焦點是物業公司是否有權主張相關費用，以及付款義務主體是原房主還是現房主。

法院經審理后認為，案件系物業服務合同糾紛，物業公司與開發商簽訂的《前期物業服務合同》合法有效且未到期終止，物業公司依合同約定提供物業管理服務，有權主張相應物業費用;案涉房屋所欠費用產生于小王作為房屋產權人期間，小王對案涉房屋享有占有、使用、收益和處分的權利，案涉房屋是否空置并不影響小王應向物業公司支付案涉房屋產生的相關物業費用。小李以案涉房屋空置為由主張減免物業管理費用缺乏法律依據;案涉房屋的《拍賣公告》明確載明了拍賣標的物所涉及的物業費等欠費均由買受人自行查詢了解并承擔。小李自愿參與競拍的積極行為表明了對《拍賣公告》相關條款的接受和同意，表明其同意承擔支付案涉房屋所欠物業費用的責任。因此，小李應對小王就案涉房屋應支付的物業管理相關欠費承擔連帶清償責任。

海滄法院一審判決，現房主小李應向物業公司支付相關物業欠費，小王對小李應承擔的債務承擔連帶清償責任。廈門市中級人民法院二審維持原判。

法官說法：

現房主和原房主對物業費承擔連帶清償責任

近年來，法拍房的交易熱度持續上升。對于買受人而言，案涉房屋可能存在瑕疵或權利負擔。因此，相關涉法拍房糾紛也隨即產生，其中較多的就是支付案涉房屋清欠的物業服務費用問題。

案件中，因原房主小王在作為產權人期間未繳納物業服務費用，根據合同相對性原則，小王應當向物業公司承擔支付義務。現房主小李自愿參與競拍，應視為對《拍賣公告》內容的接受和同意，表明其認可案涉房屋的瑕疵或權利負擔，即同意承擔支付案涉房屋所欠物業費用的責任。物業公司亦通過訴訟向小李主張相關欠費并請求小王承擔連帶責任。根據《民法典》第五百五十二條規定：“第三人與債務人約定加入債務并通知債權人，或者第三人向債權人表示愿意加入債務，債權人未在合理期限內明確拒絕的，債權人可以請求第三人在其愿意承擔的債務范圍內和債務人承擔連帶債務。”故小李因競得案涉房屋從而構成債務加入，應和小王對案涉房屋的相關物業欠費承擔連帶清償責任。

法官提醒：

雖然法拍房往往能低于市場價成交，為購房者提供了“撿漏”的絕佳機會，但法拍房本身可能存在相應的風險。建議購房者在競拍前全面了解標的房屋狀況，如到物業公司查詢標的房屋欠費情況、向執行法院詳詢標的房屋現狀、到標的房屋內部及周邊進行全面評估等，做到心中有數。

(本報記者 余晶 通訊員 海法宣)