法拍房欠物業(yè)費(fèi)，怎么辦？

法拍房欠物業(yè)費(fèi)，怎么辦?

法官建議：購(gòu)房者在競(jìng)拍前應(yīng)全面了解標(biāo)的房屋狀況

福建法治報(bào)——海峽法治在線2月7日訊 買到法拍房卻發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)拖欠著近3年的物業(yè)費(fèi)，這筆費(fèi)用是原房主承擔(dān)，還是買受人支付?近日，廈門市海滄區(qū)人民法院發(fā)布了這樣一起案件。

案情回顧：

2023年，小李(化名)經(jīng)司法拍賣競(jìng)得海滄區(qū)的一處房產(chǎn)，原房主為小王(化名)。在成為新業(yè)主后，物業(yè)公司向小李催收物業(yè)相關(guān)欠費(fèi)。小李向物業(yè)公司交清自己成為業(yè)主之后的相關(guān)欠費(fèi)后，拒絕支付小王之前所欠的費(fèi)用。經(jīng)催要無果，物業(yè)公司將小李和小王一并訴至海滄法院。

庭審中，物業(yè)公司提交《拍賣公告》，其中第七條載明：標(biāo)的物過戶登記手續(xù)由買受人自行辦理…………物業(yè)費(fèi)、水、電等欠費(fèi)以及法律法規(guī)沒有規(guī)定或者規(guī)定不明的稅費(fèi)均由買受人承擔(dān)，具體費(fèi)用請(qǐng)競(jìng)買人于拍賣前自行到相關(guān)單位查詢了解，與拍賣人無關(guān)。

法院審理：

《拍賣公告》載明欠費(fèi)由買受人自行了解并承擔(dān)

案件爭(zhēng)議焦點(diǎn)是物業(yè)公司是否有權(quán)主張相關(guān)費(fèi)用，以及付款義務(wù)主體是原房主還是現(xiàn)房主。

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，案件系物業(yè)服務(wù)合同糾紛，物業(yè)公司與開發(fā)商簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》合法有效且未到期終止，物業(yè)公司依合同約定提供物業(yè)管理服務(wù)，有權(quán)主張相應(yīng)物業(yè)費(fèi)用;案涉房屋所欠費(fèi)用產(chǎn)生于小王作為房屋產(chǎn)權(quán)人期間，小王對(duì)案涉房屋享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，案涉房屋是否空置并不影響小王應(yīng)向物業(yè)公司支付案涉房屋產(chǎn)生的相關(guān)物業(yè)費(fèi)用。小李以案涉房屋空置為由主張減免物業(yè)管理費(fèi)用缺乏法律依據(jù);案涉房屋的《拍賣公告》明確載明了拍賣標(biāo)的物所涉及的物業(yè)費(fèi)等欠費(fèi)均由買受人自行查詢了解并承擔(dān)。小李自愿參與競(jìng)拍的積極行為表明了對(duì)《拍賣公告》相關(guān)條款的接受和同意，表明其同意承擔(dān)支付案涉房屋所欠物業(yè)費(fèi)用的責(zé)任。因此，小李應(yīng)對(duì)小王就案涉房屋應(yīng)支付的物業(yè)管理相關(guān)欠費(fèi)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。

海滄法院一審判決，現(xiàn)房主小李應(yīng)向物業(yè)公司支付相關(guān)物業(yè)欠費(fèi)，小王對(duì)小李應(yīng)承擔(dān)的債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。廈門市中級(jí)人民法院二審維持原判。

法官說法：

現(xiàn)房主和原房主對(duì)物業(yè)費(fèi)承擔(dān)連帶清償責(zé)任

近年來，法拍房的交易熱度持續(xù)上升。對(duì)于買受人而言，案涉房屋可能存在瑕疵或權(quán)利負(fù)擔(dān)。因此，相關(guān)涉法拍房糾紛也隨即產(chǎn)生，其中較多的就是支付案涉房屋清欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用問題。

案件中，因原房主小王在作為產(chǎn)權(quán)人期間未繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，根據(jù)合同相對(duì)性原則，小王應(yīng)當(dāng)向物業(yè)公司承擔(dān)支付義務(wù)。現(xiàn)房主小李自愿參與競(jìng)拍，應(yīng)視為對(duì)《拍賣公告》內(nèi)容的接受和同意，表明其認(rèn)可案涉房屋的瑕疵或權(quán)利負(fù)擔(dān)，即同意承擔(dān)支付案涉房屋所欠物業(yè)費(fèi)用的責(zé)任。物業(yè)公司亦通過訴訟向小李主張相關(guān)欠費(fèi)并請(qǐng)求小王承擔(dān)連帶責(zé)任。根據(jù)《民法典》第五百五十二條規(guī)定：“第三人與債務(wù)人約定加入債務(wù)并通知債權(quán)人，或者第三人向債權(quán)人表示愿意加入債務(wù)，債權(quán)人未在合理期限內(nèi)明確拒絕的，債權(quán)人可以請(qǐng)求第三人在其愿意承擔(dān)的債務(wù)范圍內(nèi)和債務(wù)人承擔(dān)連帶債務(wù)。”故小李因競(jìng)得案涉房屋從而構(gòu)成債務(wù)加入，應(yīng)和小王對(duì)案涉房屋的相關(guān)物業(yè)欠費(fèi)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。

法官提醒：

雖然法拍房往往能低于市場(chǎng)價(jià)成交，為購(gòu)房者提供了“撿漏”的絕佳機(jī)會(huì)，但法拍房本身可能存在相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。建議購(gòu)房者在競(jìng)拍前全面了解標(biāo)的房屋狀況，如到物業(yè)公司查詢標(biāo)的房屋欠費(fèi)情況、向執(zhí)行法院詳詢標(biāo)的房屋現(xiàn)狀、到標(biāo)的房屋內(nèi)部及周邊進(jìn)行全面評(píng)估等，做到心中有數(shù)。

(本報(bào)記者 余晶 通訊員 海法宣)