破難題 闖新路 開新局

————福州晉安法院辦結福建首例不動產“帶封過戶”案

福建法治報——海峽法治在線3月7日訊 日前，在南平市不動產登記中心內，一本特殊的不動產權證交到了市民程女士手中，全省首例不動產“帶封過戶”順利完成產權轉移登記手續。這標志著福州市晉安區人民法院在不動產處置領域的探索創新邁出了重要的一步，“法院監管+平臺自售+帶封過戶”模式的成功落地為人民法院多元化財產處置提供了新的路徑。

痛點突圍

傳統司法拍賣的“困”與“變”

在司法實踐中，不動產處置一直是執行工作的重點和難點問題。傳統的司法拍賣，往往伴隨著處置周期長、綜合費用成本高、成交價格不理想、騰房清場難度大等問題，不僅困擾著案件當事人，也是人民法院兌現勝訴權益解決“執行難”的一個堵點。

本案中，申請執行人林某與被執行人施某因借款事宜產生糾紛，經晉安法院主持調解，雙方達成由施某分期償還借款本金120萬元及利息的調解協議。后施某未依約還款，案件進入執行程序。

“法院此前根據我們的保全申請，查封了被執行人及其配偶名下位于南平市延平區的一處共有房產。”林某的代理人黃律師介紹道，“該房產尚有13萬元左右的銀行貸款未還清，但在執行過程中，我們遇到了一些阻礙和困難，房產處置進行得并不順利。”

如何破局?晉安法院積極在“困”中求“變”。

早在2024年8月，晉安法院與阿里資產拍賣平臺就當事人自行處置房產問題開展會商交流，探索形成“法院監管+委托平臺自售”的財產處置新模式，并運用于司法實踐中。

相較于傳統的司法拍賣，“法院監管+委托平臺自售”模式以人民法院“事前審查是否損害他人利益、事中監控拍賣、事后監管拍賣款”，形成了一套行之有效的財產處置機制，不僅能大幅縮短房產處置時間，還能通過平臺精準營銷吸引更多競買人，實現房產價值最大化，同時也能調動被執行人積極性，避免后續強制騰房可能引發的對抗沖突。

執行法官鄭雄俊果斷建議雙方當事人采取“法院監管+平臺自售”模式處置查封房產。抱著嘗試一下的心態，林某接受了法官的提議。

“對我來說也更有利，應該會比拿去司法拍賣價格更高一些，能少一點損失是一點嘛。”被執行人施某也表示欣然接受。

機制破題

從“解封過戶”到“帶封過戶”

2024年12月7日，經林某同意，被執行人施某正式向晉安法院提出自行處置查封房產申請，雙方簽訂《涉案財產自行處置工作方案》。4天后，晉安法院經全面審核，發出《同意自行處置通知書》，同意被執行人通過阿里資產平臺以網絡競價方式自行處置房產，處置期間不超過60天。

“對了，鄭法官，被執行人要想自售成功，是不是需要我們先申請解封房產，他和買受人才能交易過戶呀?”申請人突然意識到解封可能存在的風險隱患。

以往自售模式下，申請人必須先申請解封，房產才能辦理過戶手續，而在辦理不動產轉移登記“查封真空”的過程中，如因第三人主張權利、隱性債務等原因被另行查封，不但交易無法順利完成，申請執行人也會失去再次處置房產的權利。

這一次，鄭雄俊想嘗試“帶封過戶”新舉措。

什么是“帶封過戶”呢?它是指在執行程序中，對符合一定條件的被查封不動產，在人民法院的監管下，由債務人自行出售，并在查封狀態下進行過戶登記，過戶完成后再行解封的一種執行舉措。“帶封過戶”最大的亮點在于，保持不動產在查封狀態下直接完成過戶，避免執行權“空窗期”，保障交易安全。

“這個案件的房產，根據綜合網絡詢價以及各個中介的掛網價格，市場價值基本在70萬元左右，最終能以68萬元這個幾乎接近市值的價格成交，可以說是相當不錯了。”鄭雄俊法官對最終的交易結果感到欣慰。

申請人也難掩自身的喜悅之情：“我們最初真的沒抱太大期待，沒想到最后做下來發現案件的效果這么好!”

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協作賦能

實現減時、降費、“零風險”

“這次‘帶封過戶’的做法，首先要極大感謝法院與房管部門之間的協調，如果這個方式得到常態化落實，就能更好保障申請人在財產處置中的合法權益。”正如申請人代理律師所言，“帶封過戶”舉措的成功落地離不開法院與政府部門之間積極高效的府院聯動機制。

為避免過戶環節出現狀況，晉安法院執行局提前與南平市不動產登記中心取得聯系，詳細釋明“帶封過戶”的法律依據和可操作性，爭取職能部門的協助支持。“法院前期有到我們中心溝通‘帶封過戶’相關事項，這對我們來說也是一個全新的嘗試，有利于進一步提升便民利企水平。”南平市不動產登記中心主任陳輝東表示。

本案從當事人提出申請到房屋過戶交接，扣除春節假期因素后，實際成交周期不到兩個月。若采用傳統的司法拍賣，在當前房地產下行的背景下執行周期約需半年左右，外地房產的處置周期可能還要更長。晉安法院踐行司法為民宗旨，以“如我在執”探索財產處置多元化路徑，從“法院全流程監管”，到“被執行人委托平臺自售”，再到“不動產登記中心協助執行”，在各方的緊密配合下，首例“法院監管+平臺自售+帶封過戶” 案件圓滿執結，實現了各方利益的“雙贏多贏共贏”，達到政治效果、法律效果和社會效果的統一。

本案成效也得到了社會各界的肯定評價，福建省住房研究中心主任葉傳杰認為：“這是一次很好的嘗試，對整個司法案件、司法拍賣提供了多元化的新思路。在這個過程中，相關部門要進一步完善協調機制，形成明確的實施細則。”

接下來，晉安法院將繼續堅持創新賦能、破局發展，以逢山開路、遇水架橋的精神，著力破解執行工作難點堵點問題，并加強同全國各地法院的學習與交流，共同完善執行財產自售的創新舉措，進一步規范處置流程，推動該創新舉措真正落實落地并可復制推廣，努力讓人民群眾感受到新時代法院執行工作的力度、速度和溫度。

(本報記者 林珊 通訊員 閔丹丹 鄭雄俊)