“貨比三家”被訴“跳單” 法院判決：擇優(yōu)“沒毛病”

售房者為增加交易機(jī)會(huì)而委托兩家中介公司售房，購房者亦先后委托兩家中介公司談價(jià)，本想擇優(yōu)而取，結(jié)果被落選中介公司告了。這是“貨比三家”還是“跳單”違約？近日，上杭法院審理了一起中介合同糾紛。

陳某夫婦欲出售房屋，甲中介公司業(yè)務(wù)員丘某與陳某夫婦口頭達(dá)成房屋中介服務(wù)協(xié)議，未約定具體中介費(fèi)用。丘某接受委托后多次通過微信群、微信朋友圈等發(fā)布該屋的房源信息。2022年間，丘某將有購房意向劉某夫婦帶至實(shí)地看房，因售價(jià)過高而未達(dá)成交易。2023年至2024年初，陳某夫婦與丘某經(jīng)多次商談，將案涉房屋的最低售價(jià)定為164.2萬元。在此期間，丘某多次帶劉某夫婦實(shí)地看房，劉某欲以158萬元購買案涉房屋，并要求丘某居間談價(jià)，但丘某未促成交易。

陳某夫婦為增加房屋出售機(jī)會(huì)，同時(shí)口頭委托乙中介公司。乙中介公司業(yè)務(wù)員劉某春在得知?jiǎng)⒛撤驄D有購房需求后也推薦了案涉房屋，經(jīng)乙中介公司居間談價(jià)，買賣雙方達(dá)成共識(shí)，以161萬元成交，并辦理了過戶手續(xù)。劉某夫婦支付乙公司中介費(fèi)2.58萬元。后甲中介公司發(fā)現(xiàn)劉某夫婦與原產(chǎn)權(quán)人陳某夫婦系通過乙中介公司達(dá)成交易，認(rèn)為劉某等人的行為構(gòu)成了“跳單”“撬單”，遂將四人和乙中介公司訴至法院，要求支付中介報(bào)酬。

上杭法院經(jīng)審理查明，陳某夫婦欲出售案涉房屋，為增加交易機(jī)會(huì)，分別與甲、乙中介公司口頭達(dá)成房屋中介服務(wù)協(xié)議。根據(jù)甲中介公司提供的現(xiàn)有證據(jù)，無法證實(shí)原產(chǎn)權(quán)人陳某夫婦委托甲中介公司進(jìn)行獨(dú)家代理，故多家中介公司可掌握同一房源信息。雖然甲中介公司業(yè)務(wù)員先為陳某夫婦提供了一定服務(wù)，但買賣雙方因房屋價(jià)格產(chǎn)生分歧時(shí)，甲中介公司業(yè)務(wù)員未能促成房屋買賣合同成立。而乙中介公司通過其業(yè)務(wù)員不斷的積極溝通，最終促成房屋買賣合同成立，劉某等人的行為不屬于“跳單”違約。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第九百六十四條之規(guī)定，甲中介公司訴請(qǐng)陳某等四人、乙中介公司支付中介報(bào)酬，于法無據(jù)，不予支持。依法判決駁回甲中介公司的訴訟請(qǐng)求。

法官說法：

構(gòu)成“跳單”違約行為需同時(shí)滿足三項(xiàng)要件，即委托人接受中介人的服務(wù)、委托人利用中介人提供的交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)、委托人繞開中介人直接訂立合同。本案中，售房者通過甲、乙中介公司出售同一房屋，購房者亦通過甲、乙中介公司以正當(dāng)途徑獲取的房源信息，最終由乙中介公司促成房屋買賣合同成立，并支付了符合正常市場(chǎng)價(jià)格的中介費(fèi)用。因此，被告等人的行為不構(gòu)成“跳單”違約。在此提醒中介機(jī)構(gòu)應(yīng)強(qiáng)化法律風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，在開展業(yè)務(wù)時(shí)提前與委托人簽訂書面中介服務(wù)協(xié)議，明確約定服務(wù)過程中產(chǎn)生的必要費(fèi)用支付條款，以此作為界定服務(wù)關(guān)系和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的法律依據(jù)。對(duì)于購房者而言，在選擇中介服務(wù)時(shí)需注意核實(shí)房源信息是否屬于獨(dú)家委托，明確協(xié)議中的權(quán)責(zé)條款，若同時(shí)接觸多家中介機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)主動(dòng)告知已獲取的情況，避免因信息不對(duì)稱產(chǎn)生多重中介服務(wù)糾紛。