開發(fā)商承諾免物業(yè)費(fèi)？無效！

——莆田市荔城區(qū)人民法院審結(jié)一起物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

一些開發(fā)商在銷售房屋的時候，可能會把物業(yè)服務(wù)作為營銷噱頭，把免收物業(yè)費(fèi)作為一種促銷手段，給業(yè)主作出減免物業(yè)費(fèi)的優(yōu)惠承諾，吸引業(yè)主購買房屋。然而，開發(fā)商對業(yè)主作出的此類承諾，對物業(yè)公司具有法律約束力嗎？如果業(yè)主要維權(quán)，應(yīng)該向誰主張權(quán)利？近日，莆田市荔城區(qū)人民法院審結(jié)了一起物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件。

2020年10月31日，某房地產(chǎn)開發(fā)商向周某出具《免收物業(yè)管理費(fèi)承諾函》1份，承諾只要周某購置其開發(fā)建設(shè)的商品房，就免收該商品房3年物業(yè)管理費(fèi)。2021年2月8日，周某辦理案涉商品房交付手續(xù)，并與某物業(yè)公司簽訂《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，約定周某交納物業(yè)費(fèi)用起始時間為自收樓通知書載明的交樓之日次日。

2023年4月30日，朱某作為小區(qū)業(yè)主委員會法定代理人與某物業(yè)公司簽訂《福建省物業(yè)服務(wù)合同》1份，約定：甲方委托乙方實(shí)施物業(yè)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)期限為3年，自2023年5月1日起至2026年4月30日終止；物業(yè)服務(wù)費(fèi)從物業(yè)交付買受人之日起按月收取。之后，因周某自2022年3月1日起未交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，某物業(yè)公司經(jīng)催討無果，遂向法院提起訴訟。

荔城法院經(jīng)審理認(rèn)為，某物業(yè)公司與周某簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》系雙方真實(shí)意思表示，合同內(nèi)容不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。某物業(yè)公司接受小區(qū)業(yè)主委員會的選聘，為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，雙方簽訂《福建省物業(yè)服務(wù)合同》，該合同內(nèi)容不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，對全體業(yè)主均具有約束力，周某作為該小區(qū)的業(yè)主，理應(yīng)支付物業(yè)服務(wù)相關(guān)費(fèi)用。至于周某主張某開發(fā)商出具的《免收物業(yè)管理費(fèi)承諾函》可減免3年物業(yè)費(fèi)，根據(jù)《民法典》第465條第二款規(guī)定“依法成立的合同，僅對當(dāng)事人具有法律約束力”，周某主張的開發(fā)商免收物業(yè)費(fèi)承諾系其與開發(fā)商的約定事宜，雙方達(dá)成的協(xié)議約定僅對周某與某開發(fā)商有約束力，周某以此為由要求物業(yè)公司減免物業(yè)費(fèi)，無法律依據(jù)，不予支持。現(xiàn)某物業(yè)公司訴求周某支付2022年3月1日至2024年9月30日期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，有事實(shí)和法律依據(jù)，應(yīng)予以支持。

法官提醒》》》

在房產(chǎn)交易中，開發(fā)商為吸引購房者，在建設(shè)與營銷過程中常常將免收物業(yè)服務(wù)費(fèi)作為一種營銷的噱頭與促銷手段，但實(shí)踐中常常存在房屋開發(fā)商與物業(yè)公司未協(xié)商妥當(dāng)、導(dǎo)致物業(yè)公司向業(yè)主催收物業(yè)管理費(fèi)的現(xiàn)象。事實(shí)上，根據(jù)“合同相對性”原則，開發(fā)商并非物業(yè)服務(wù)合同的主體，無權(quán)代表物業(yè)公司作出免收物業(yè)費(fèi)的承諾。

因此，在購房和物業(yè)相關(guān)事務(wù)中，大家一定要擦亮眼睛，明晰各方權(quán)利義務(wù)，保持謹(jǐn)慎。一方面，不能盲目相信開發(fā)商的承諾，對該類承諾最好留存證據(jù)，同時要清楚承諾的法律效力邊界，避免日后與物業(yè)公司產(chǎn)生糾紛；另一方面，若遇到開發(fā)商與物業(yè)公司無法就免收物業(yè)管理費(fèi)事宜協(xié)調(diào)一致的情況，可依據(jù)合同追究開發(fā)商的違約責(zé)任，要求其賠償損失。