出售宅基地住房合同無效 買方返還房屋，賣方返還房款

近年來，隨著房價波動，不少人將目光投向看似“實(shí)惠”的宅基地住房。然而，宅基地住房買賣背后也潛藏著諸多法律風(fēng)險。近日，長汀縣人民法院審結(jié)一起因買賣宅基地住房引起的糾紛，判決雙方簽訂的合同無效，買賣雙方均有過錯，各自承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

案情回顧：

2024年12月4日，周某與王某簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓合同》，約定周某將坐落于長汀某村的宅基地上的一套房轉(zhuǎn)讓給王某，王某支付16.8萬元購買此房。王某對周某所轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)已充分了解房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，愿意購買該房產(chǎn)。

王某陸續(xù)向周某轉(zhuǎn)賬16.8萬元后，周某認(rèn)為房屋價格過低而反悔，要求王某提供銀行賬號將購房款退回。此后，雙方一直無法達(dá)成買賣一致意見，周某訴至長汀法院，要求確認(rèn)雙方簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓合同》無效，并收回房屋。

法院審理：

法院經(jīng)審理認(rèn)為，周某與王某分屬不同村村民，雙方簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓合同》指向的是周某于2018年以無住房為由申請的位于長汀某村的宅基地住房，《房屋轉(zhuǎn)讓合同》違反《中華人民共和國土地管理法》第十一條、第六十二條的強(qiáng)制性規(guī)定，該合同無效。周某要求確認(rèn)前述合同無效，于法有據(jù)，予以支持。

根據(jù)《中華人民共和國民法典》第一百五十七條規(guī)定，民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。買賣雙方均有過錯，各自承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。故王某應(yīng)返還涉案房屋，周某應(yīng)返還收取的房款。

法官說法：

不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民僅享有使用權(quán)，不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，只能在村集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、置換。案涉房屋系在宅基地上建成的房屋，而周某向非本集體成員王某出售宅基地住房違背《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，買賣合同應(yīng)屬無效。

此外，法院會根據(jù)雙方過錯劃分責(zé)任，賣方通常作為主導(dǎo)交易的一方，明知房屋性質(zhì)仍出售，可能面臨返還房款、賠償買方損失的責(zé)任。買方也應(yīng)清醒認(rèn)識購買宅基地住房的法律風(fēng)險，此類房屋無法過戶，權(quán)益無保障，遇糾紛、拆遷時難以維權(quán)。