張先生：此前，開發(fā)商跟我們小區(qū)業(yè)主簽訂了《房地產(chǎn)買賣合同》，約定屋頂、群樓外墻面、塔樓外墻面的廣告收益歸開發(fā)商所有。請問，房地產(chǎn)共有部分的廣告收益是歸開發(fā)商所有嗎？

【解答】

楊麗英（福建省律師協(xié)會理事、律師）：張先生，您好！房地產(chǎn)共有部分的廣告收益并非歸開發(fā)商所有，應(yīng)當歸業(yè)主所有。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第二百八十二條規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。這意味著，小區(qū)內(nèi)的公共區(qū)域，如電梯間、樓道、大堂、屋頂、外墻面等地方設(shè)置的廣告牌所產(chǎn)生的收益，在扣除相關(guān)成本后，應(yīng)歸全體業(yè)主共有。在實際情況中，開發(fā)商與業(yè)主在《房地產(chǎn)買賣合同》中約定“小區(qū)設(shè)施或外墻廣告等收益歸物業(yè)或者開發(fā)商所有”，屬于《中華人民共和國民法典》第四百九十七條規(guī)定的“提供格式條款一方免除其責任，加重對方責任、排除對方主要權(quán)利”的情形，應(yīng)當被認定為無效。

如果業(yè)主和開發(fā)商約定屋面和外墻面使用權(quán)歸全體業(yè)主共有，那么開發(fā)商要想在屋頂或其他外墻面安裝廣告牌，必須要通過業(yè)主委員會同意，安裝廣告牌不能影響業(yè)主的正常生活，并且所收取的廣告費的主要部分歸業(yè)主委員會所有，由業(yè)主委員會統(tǒng)一保管、使用，開發(fā)商只能收取小部分的管理費。若廣告位設(shè)置在開發(fā)商保留所有權(quán)的專有部分（如未出售的商業(yè)樓體外墻），收益可歸開發(fā)商，但需明確權(quán)屬證明。