法拍房拖欠的物業費由誰付？ 法院：買受人應承擔連帶責任

通過司法拍賣拍得房產后，卻發現要承擔該房產此前欠交的物業相關費用，這筆被拖欠的費用該由誰支付？近日，浦城縣人民法院審結一起法拍房物業費糾紛案。

案情回顧

2021年，林先生經司法拍賣程序購得浦城縣某小區的一處房產，原房主為姚先生。成為新業主后，林先生向物業公司交納成為新業主之后的物業費，但拒絕支付房屋原房主拖欠的費用。經催要無果，今年2月，物業公司將林先生訴至浦城法院，要求林先生交納該房屋在拍賣前欠下的物業費。

法院審理

競買公告約定欠費由買受人負擔

法院經審理認為，物業公司與該小區業主委員會簽訂的《物業服務合同》合法有效，對該小區全體業主均具有約束力，物業公司依約向小區業主提供物業服務，有權向業主主張相應的物業服務費。

案涉房產所欠的物業費雖為原房主姚先生作為業主期間產生的費用，但該房產的《競買公告》第六條載明：“標的物轉讓登記手續由買受人自行辦理，涉及賣方的稅費及可能存在的水、電、物業管理等欠費均由買受人負擔。”林先生系自愿參與競拍案涉房產，即代表其以競拍行為表明愿意接受該《競買公告》中的相關條款內容，且同意負擔該房產可能存在的相關費用。因此，林先生以參與競拍的實際行為對該房產欠交的物業費構成債務加入，應對該房產欠交的物業費承擔連帶責任。

經調解，林先生通過微信向物業公司交納了案涉房屋拖欠的物業費。

法官說法

購房者在競拍前應全面了解房屋狀況

法拍房新業主是否需要承擔前業主拖欠的物業費，主要取決于拍賣公告的約定。若拍賣公告明確約定由買受人承擔，新業主需履行清償義務；若未明確約定或表述存在歧義，則根據合同相對性原則由原業主承擔，但司法實踐中存在因拍賣公告條款的公平性考量的例外情形。此案中，林先生自愿參與競拍，應視為對《競買公告》內容的接受和同意，表明其認可案涉房屋的瑕疵或權利負擔，即同意承擔支付案涉房屋所欠物業費用的責任。

雖然法拍房往往低于市場價成交，為購房者提供“撿漏”的絕佳機會，但建議購房者在競拍前全面了解標的房屋狀況，比如是否存在拖欠的水、電及物業費等相關費用，是否存在權利瑕疵等情形，在心中有數的情況下再確定是否參與競買，避免因法拍房的權利瑕疵產生不必要的糾紛。