聚焦“物業小案” 服務“民生大事”

——南安法院司法賦能物業行業健康發展

在城市的發展脈絡中，物業公司與業主如同緊密交織的齒輪——一方提供管理服務，一方享受權益。然而，近年來，物業服務糾紛逐年攀升，業主吐槽“交錢不省心”，物業抱怨“收費兩行淚”。如何妥善化解矛盾、服務保障物業行業健康發展？南安法院以“法”為筆，繪就了一幅和諧共生的社區治理新畫卷。

靶向施策——

精準把脈糾紛“癥結”

“房價降了物業費還漲，憑什么？”“電梯壞了沒人修，憑什么收錢？”南安某小區的業主李先生道出了許多業主的心聲。

數據顯示，南安法院近三年受理的物業服務合同糾紛案件中，超六成因業主不滿物業服務質量、不滿物業費用引發。面對此類痛點，南安法院抽調骨干力量組建專業審判團隊，針對高頻問題，出臺《南安法院關于服務保障物業管理提升20項措施》，推行物業糾紛調解前置機制，完善調解協議的司法確認程序，即經人民法院確認調解協議有效，一方當事人未按照協議履行的，對方當事人可向人民法院申請強制執行。

同時，該院建立訴前調解與小額訴訟銜接機制，完善繁簡分流、小額速裁等訴中快速化解矛盾機制，充分發揮小額訴訟程序“一審終審”的制度優勢，提高物業糾紛處理效率。針對涉案標的較小、債權債務糾紛關系明確的物業費糾紛案件，積極探索適用支付令，縮短物業糾紛化解時間。2024年，該市物業糾紛案件同比下降46.53%。 

此外，為引導物業公司、業委會正確履職，南安法院還常態化開展教育培訓活動。5月中旬，該院詩山法庭會同轄區各司法所開展物業服務管理法律法規專題培訓，近150人參加培訓。法官對物業服務管理法律法規進行解讀，講解物業服務合同簽訂與履行的法律風險防范和業主委員會職責邊界及糾紛處理法律依據。

柔性解紛——

搭建雙向奔赴“連心橋”

“法官，我不是不想交物業費，上次物業人員在我車上亂貼收費單，現在都沒撕干凈呢！”在一次現場調解中，業主吳某控訴道。

承辦法官多次從法、理、情角度耐心釋法說理，引導當事人換位思考，一方面告知吳某出現問題應及時溝通解決，拒繳物業費只會激化矛盾；另一方面建議物業管理公司重視業主需求，提高物業管理服務水平。

物業公司當即對過度張貼行為向吳某道歉，并表示會努力提升服務質量，給業主提供一個美好舒適的居住環境。

針對此類共性問題，南安法院開設《知法“安”居》欄目，常態化公布典型案例，梳理案情并釋法說理，讓物業公司及業主信服；依托南安市綜治中心巡回法庭開展“示范庭審”活動，邀請代表委員、業委會成員、網格員等旁聽典型案例庭審。

同時，南安法院詩山、水頭等派出法庭還利用微信開展“線上答疑”服務，工作人員針對群眾的具體問題進行文字或語音回復。

“以前覺得打官司麻煩，現在掃碼就能在線咨詢，法官還手把手教我怎么監督物業履職，還是用閩南話回復我的呢。”家住濱海社區的劉大媽舉起手機笑著說。

為進一步強化訴調對接，南安法院還聯動南安市住建局積極促進組建物業糾紛訴非調解委員會，引導、推送案件到調解委員會，整合人民調解、行業調解等資源，借助物業行業專家專業優勢，加強物業糾紛前端化解，確保訴調對接工作穩妥推進。

共建共治——

譜寫和諧社區“協奏曲”

“物業費糾紛不僅要算經濟賬，更要算社會效益賬。”南安法院黨組成員、副院長黃琨臻說道。

為推動建立服務為主、管理為輔、執法支撐“三位一體”的小區治理新模式，南安法院聯合南安市住建局、檢察院、安全生產管理委員會辦公室、公安局等部門成立“南安市住宅小區物業管理司法聯盟”，印發《南安市住宅小區物業管理司法聯盟工作機制》，通過建立會商機制、聯合執法進小區等舉措，促進物業管理工作有效開展。

在南安市福溪社區某安置房小區物業中心，法官通過“圓桌會議”促使物業改造了年久失修的健身器材，同時引導業委會設立公共收益基金，形成“服務—認可—繳費—提升”的良性閉環。如今的社區，居民稱贊道：“這樣的小區住起來才舒適！”

南安法院積極響應南安市“三官一律”入駐小區要求，選派28名優秀法官組建“近鄰法官隊”，選派160名干警入駐288個小區，通過現場考察、交流詢問等方式，了解物業管理工作開展情況，對小區物業存在的問題提出整改意見建議。今年以來，共排查物業矛盾糾紛50次，化解矛盾糾紛20余起。

黨群共建——

延伸公共法律“服務鏈”

“業主應當按照約定支付物業費。”

“物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。”

“物業公司已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。”

5月是民法典宣傳月，結合服務保障物業管提升工作，南安法院開展法律咨詢及普法宣傳活動。為強化普法宣教效果，該院結合本地真實案例，加強對民法典和物業管理條例的宣講，制作分發物業糾紛“常見問題十問十答”、民法典等宣傳手冊，進一步引導群眾依法正確表達訴求。

此前，南安法院機關黨委還開展“物業提升三帶頭 黨員法官我先行”活動，推動黨員干警進小區，努力實現黨建工作與物業管理提升同頻共振、同融互促。同時，黨員干警主動到常住小區報到，亮身份、做表率、當先鋒，積極融入小區治理法治化進程，以黨建紅線串起小區物業管理千條線。

從被動應對到主動服務，從單打獨斗到多元共治，南安法院正以法治力量重塑物業生態。當規范與溫情相遇，當管理與權益對等，一個共建共治共享的幸福家園正在南安大地悄然生長。