置業顧問虛假宣傳 涉欺詐被行政處罰

“絕版海景房”看不見海？“地鐵零距離神盤”收房后距離地鐵3公里？這些吐槽背后的“踩雷”經歷往往都與“種草”宣傳有關。近日，廈門市同安區人民法院審理一起行政訴訟案件，某房地產因虛假宣傳被行政部門處罰，訴至法院請求撤銷行政處罰和行政復議決定。最終，法院認為行政處罰并無不當，駁回訴訟請求。

案情回顧

廈門某房地產公司置業顧問向客戶發送“種草筆記”，內容包含案涉房地產項目的實景圖、戶型效果圖等，并配有“某區唯一城市別墅”“全廈門最高端別墅區”等文字內容。

之后，有群眾向市場監督管理部門舉報，稱某房地產公司存在虛假宣傳行為。市場監督管理部門認為，某房地產公司在銷售其開發的案涉房地產項目過程中，作虛假或引人誤解的商業宣傳，對其作出行政處罰。某房地產公司對該行政處罰決定不服，提起行政復議，復議機關作出維持決定。

2024年9月4日，某房地產公司向同安法院提起行政訴訟，主張員工發布“種草筆記”屬于個人行為，并非職務行為，且該“種草筆記”不屬于商業宣傳，不存在虛假宣傳行為，訴請撤銷行政處罰和行政復議決定。

法院審理

絕對化用語構成虛假宣傳

法院經審理認為，該案的爭議主要在于三方面：置業顧問發送“種草筆記”是否屬于職務行為、“種草筆記”是否屬于商業宣傳、內容表述是否構成虛假宣傳。

該案中，“種草筆記”的素材是某房地產公司委托廣告公司制作，指向的在售樓盤所有者和受益者均為某房地產公司，并且置業顧問發送“種草筆記”的目的顯然是為了更好宣傳案涉房地產項目。因此可推斷某房地產公司知道或者應當知道“種草筆記”的存在，并允許置業顧問向購房對象發送，故置業顧問發布“種草筆記”的行為屬于職務行為。

同時，置業顧問以微信為媒體，采用“點對點”方式向購房對象發送“種草筆記”，雖然可見范圍相比不特定公眾較窄、形式上有別于傳統的廣告宣傳，但究其目的仍是為了促進交易，故“種草筆記”屬于商業宣傳。

此外，某房地產公司未能提供證據對“種草筆記”中絕對化表述內容的真實性予以證實，“全廈門最高端別墅區”“最高級”等表述涉嫌虛假宣傳，容易欺騙、誤導購房對象，是借“種草”之名，行虛假宣傳之實。

由此，法院認定行政機關作出的行政行為并無不當，判決駁回某房地產公司的訴訟請求。

法官提醒

在此提醒廣大開發商，在進行商品房宣傳時必須遵守相關法律法規，確保宣傳內容的真實性、準確性，不得進行虛假宣傳，否則應承擔相應的法律責任。

同時，也提醒購房者，在購買商品房時要保持謹慎態度，注意核實開發商的宣傳內容，避免偏聽偏信從而遭受財產損失。若遇到虛假宣傳，可及時向市場監督管理部門投訴舉報，若因虛假宣傳導致權益受損，可依法要求開發商承擔違約責任。