近年來，隨著家長對子女教育的日趨重視，學區房成為眾多家庭追逐的焦點。現實生活中，為減輕后輩購房經濟負擔，經常有老人將自己的學區房以買賣、贈與等方式暫時過戶至子女名下，解決孫輩上學問題，但由此引發的房產糾紛也逐漸增多。近日，福州市晉安區人民法院就審理了這樣一起房產糾紛案件。

案情回顧

2022年11月，老盧與兒子小盧簽訂《贈與合同》，約定將老盧名下位于福州市晉安區新店鎮某小區的房屋過戶至小盧名下，以便小盧女兒落戶上學。老盧稱，小盧曾承諾在女兒入學后歸還房產，但事后遲遲未歸還，甚至于2024年3月擅自將房屋以62.8萬元轉售他人。

后老盧主張小盧以欺詐手段獲取房產，且未履行贍養義務，訴至晉安法院，請求撤銷贈與合同，并判令小盧賠償相應損失。小盧辯稱，該房產贈與系雙方真實意思表示，父母曾允諾將3套房產分給3個兒子，案涉房屋系提前贈與。關于贍養問題，其支付父母部分醫療費及生活費，已盡到贍養義務。后經法院查明，雙方辦理過戶確系為解決孫女上學問題，老盧在完成落戶后即催告返還，但小盧始終拒絕履行并將房屋出售。

法院審理

非真實贈與的行為無效

法院經審理認為，老盧和小盧雖簽訂了《贈與合同》并完成過戶，但雙方的真實意圖系為孫女上學落戶，非真實贈與的意思表示，符合《中華人民共和國民法典》第一百四十六條關于“虛假意思表示無效”的情形，故贈與行為應屬無效。老盧主張的欺詐及未盡贍養義務因證據不足，法院不予采信。因房屋已轉售他人，根據《中華人民共和國民法典》第一百五十七條規定，小盧應折價補償。最終，法院判決小盧支付老盧補償款項62.8萬元。

法官說法

民事法律行為無效，財產應返還或折價補償

此案的爭議焦點在于老盧與小盧之間所謂的《贈與合同》是否系雙方的真實意思。根據《中華人民共和國民法典》第一百四十三條規定，民事法律行為必須意思表示真實方才有效。以及該法第一百四十六條規定，行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。結合雙方過戶目的、事后催還等行為，可以認定贈與只是形式，雙方的真實意圖為臨時性產權變更。故法院據此認定雙方的贈與合同無效。

此外，根據《中華人民共和國民法典》第一百五十七條規定，民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發生效力后，行為人因該行為取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。此案中，因房屋已經出售給他人，因此法院判決折價補償符合法律規定。

法官提醒

老一輩出于對孫輩的關愛，將學區房過戶給子女，雖在情理之中，但從法律角度看，不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明，老人一旦將房產過戶，便意味著不動產權利發生轉移，該行為具有較大風險性，甚至可能出現類似此案中被轉賣第三人的情形，因此應當盡量避免。

如確有需要實施該行為，老人與子女均應做到誠實守信，嚴格遵守雙方之間的真實約定。同時，根據實際目的做好風險防范。例如可以簽訂內容明確的協議，說明兒女只是借用房產，并明確房屋產權回轉至老人名下的條件和時間。為防止房屋被惡意轉賣，老人也可以在房產證上設置抵押權，充分保障自身合法權益。