跨域司法破困局 分層處置解民憂

——三明三元法院高效執結億元閑置資產案

在三明市三元區某商圈，一座商廈曾因產權糾葛“沉睡”十余年。如今，這座曾讓政府頭疼、企業犯難的“問題大廈”，在三明市三元區人民法院的跨域協助與創新執行下，不僅盤活億元閑置資產，更讓17家企業拿到“遲到多年”的房產證，51家企業入駐辦公，激活了核心商業圈經濟。

2019年7月，某礦業公司因經營不善等問題，將三元區某商圈地塊抵押給某銀行深圳分行，貸款9000萬元。2021年3月，由于礦業公司拖欠未還，深圳中院遂判決確認深圳分行對抵押土地享有優先受償權，并于同年5月查封土地。這座于2012年12月25日開工新建的28層商廈自此陷入“卡殼”。

十余年間，這座本該呈現出一片欣欣向榮的商廈，成了多方矛盾的“風暴眼”：因某礦業公司拖欠工程款，三元法院受理的多起輪候查封的執行案件無法處置，案件均終結本次執行；某商會17家企業依據合資建房協議，苦等十余年無法取得相應樓層房產，從“期待過戶”到“集體維權”；某慈善總會主張的20年無償使用權未果，十余家企業多次集體信訪更讓這座商廈成了“問題樓盤”的典型。

2024年初，三明市政府成立專班對接法院協同化解，讓“建而難用、管而難活”的僵局迎來轉機，卻又面臨下一個難題?！暗盅和恋卦谏钲谥性罕徊榉?，地上建筑又在三元轄區，加大了案件處置難度，更何況還存在產權復雜、資產長期閑置等問題，單靠一家法院難以推進。”時任三明中院執行局副局長鄧群生回憶說。 

為破除跨域處置壁壘、節省司法資源，三明中院跨省協調深圳中院移送執行處置權，并指定三元法院集中管轄系列案件。這一“跨省指定管轄”的關鍵一步，徹底打破“土地查封在外地、房產處置在當地”的割裂狀態，讓執行權回歸財產所在地，為后續處置按下“啟動鍵”。

2024年7月29日，案件集中后，三元法院多次召開專業法官會議，集中梳理、分析研判該案涉資產、系列案件中涉及的法律關系和歷史遺留問題，厘清多個優先受償權范圍和順位，擬定、調整執行思路。

“我們既要保障銀行抵押權的實現，也要維護相關企業的合法權益，更要把商廈盤活。”承辦此案的三元法院審判委員會委員馬騫坦言。為此，三元法院多次召開債權人、債務人、案外人會議，建立執行財產處置全流程公開化機制，針對財產處置中出現的情況，第一時間告知并積極聽取各方當事人意見、建議。

由于商廈資產價值近2.3億元，價值較大，三元法院創新提出“分層評估、分層拍賣”+“有爭議房產擱置、無爭議房產先行處置”方案——將28層商廈劃分為“無爭議部分”與“有爭議部分”，無爭議的20層先行處置，有爭議的8層暫留，避免因爭議衍生執行異議，為后續處置“清障”。

“商廈長期閑置，買受人往往擔心‘辦證難、稅費高、后續管理亂’等問題。我們便推出‘分層辦證’創新方案，允許將整棟大樓大產權證分割為分層辦證，并且每層產權證拆分4個單元產權證，既滿足企業‘小面積辦公’需求，又為某商會17家企業‘眾籌分證’留足空間，既降低購買門檻，又為融資、眾籌提供靈活空間?！瘪R騫解釋。

因案涉財產地處三元區新興核心商業圈，發展潛力大，為擴大財產拍賣“知情圈”，三元法院借助商會、政府力量，積極發動當地企業參與競拍；在樓層第一次競拍成功后，協調自然資源局、稅務部門在買受人尾款繳納完畢后當日辦理產權登記手續，利用“首次快速辦證的示范引領”作用，吸引眾多買受人，在短時間內將掛拍房產快速拍賣成交。

房子賣出去不是終點，后續管理才是關鍵。三元法院在執行中延伸司法服務，一邊協調前期物業與業主交接，協助51家企業入駐裝修，一邊督促成立業主委員會、選聘新物業，讓商廈從“空樓閑置”變“企業扎堆”。

這場跨越地域、因時制宜的“執行突圍戰”，不僅讓億元閑置資產“活”起來，更讓群眾心結“解”開來、讓營商環境“暖”起來。截至目前，某礦業公司大廈無爭議產權均已拍賣成交，拍賣成交金額1.2億余元，遠超銀行預期；司法處置過程中征收稅費收入共計2000余萬元；某商會所涉17家企業合資建房長達十余年的辦證問題得到妥善解決；吸引51家企業入駐某礦業公司大廈，激活核心商業圈經濟；本案成功入選全國法院2025年度第二批交叉執行典型案例，系全省唯一一個基層院入選。