買頂層送露臺，贈送面積是否有效？ 法院：專屬使用權不成立

“買頂層！送露臺！”新建商品房銷售時，開發商往往將頂層露臺作為一大賣點進行推介。但是頂層業主能否享有露臺專屬使用權并對其進行改造？近日，順昌縣人民法院就審理了這樣一起案件。

案情回顧

2021年12月，美美（化名）與順昌某房地產開發商簽訂商品房買賣合同，購買其開發樓盤的一套頂層商品房。雙方另簽訂補充協議，明確約定該套頂層房屋南側露臺歸美美專屬使用。該樓盤通過規劃驗收后，美美在房屋裝修過程中對該露臺部分空間進行改造，搭建封閉式陽光房。

2022年，城市管理行政執法局認定該建設行為違法，并向美美發出通知，要求其立即停工，須向相關部門申請辦理規劃許可手續后方可復工建設或投入使用。美美遂以開發商未能保障其專屬使用權實現為由，向順昌法院提起訴訟，請求確認其對案涉露臺享有專屬使用權。

美美認為，開發商承諾樓上的露臺歸其專屬使用，其進行改造沒有任何問題。這是合同賦予其的權利，開發商必須兌現。

法院審理

專有部分需具有構造和利用上的獨立性

法院經審理認為，《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規定，建筑區劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為民法典第二編第六章所稱的專有部分：（一）具有構造上的獨立性，能夠明確區分；（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業主所有權的客體。規劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應當認定為前款所稱的專有部分的組成部分。

根據該規定，露臺可以確認為業主專有部分的條件有二：一是規劃上專屬于特定房屋，二是建設單位銷售時已根據規劃列入特定房屋買賣合同中，上述兩個條件須同時具備，缺一不可。

此案中，露臺僅在買賣合同中約定為買受人所有，在規劃上并未專屬于特定房屋，不具有構造上的獨立性，且不具備登記成為特定業主所有權的可能性。故美美請求享有案涉露臺的專屬使用權，缺乏事實和法律依據，法院不予支持。綜上，法院判決駁回美美的訴訟請求。

法官提醒

露臺改造需取得規劃許可

對于屬于專有部分的露臺，特定房屋的所有權人可以實施排他性使用。對于共有露臺，屬于公共區域，全體業主可以合理使用。但無論是專有露臺還是共有露臺，在未取得建設工程規劃許可證的情況下，均不得擅自對露臺進行改造。違反原規劃設計改建結構的行為會導致頂層樓面荷載增加，造成安全隱患。

在此提醒廣大業主，在處理與房產相關的權益問題時，一定要充分了解相關法律法規，不要輕信夸大宣傳，以免給自己和他人帶來不良后果。

同時，也提醒房地產開發商，在銷售過程中，應向購房者充分說明房屋及相關附屬設施的性質和使用規定，對于未規劃為特定房屋附屬物的露臺，開發商無權處分給個別業主。