“購房贈物業費”成空頭支票？ 看法官教你這樣維權！

“購房贈送物業費，老帶新也有獎勵！”開發商這樣的促銷廣告在樓市中屢見不鮮。但當物業公司拒絕使用抵用券、開發商的承諾無法兌現時，消費者該如何維權？近日，閩侯縣人民法院發布一起因物業費抵用券被拒兌引發的合同糾紛案件。

案情回顧

星月商品房項目由閩侯星月地產公司（化名）開發建設，并選聘星光物業公司（化名）提供物業服務。星月地產公司在房屋營銷期間，推出了客戶購房贈送一年物業費、老業主推薦客戶購房贈送不等金額物業費等促銷活動。

童某作為老業主，推薦他人購買了4套該項目房產。之后，童某前往物業管理處簽字確認后，使用了兩張物業費抵用券，由星月地產公司與星光物業公司結算后，轉入童某的預存繳費賬戶。

然而，當童某再持兩張載有不同編號、面值各5000元的物業費抵用券要求沖抵時，遭到星光物業公司拒絕。星月地產公司認為童某“老帶新”的4套房產中，僅有兩套符合營銷活動贈送物業費的條件，且童某獲贈的2張抵用券已兌付，因員工工作銜接失誤，在童某簽字確認時未回收已使用的2張抵用券。因各方協商未果，2024年3月，童某將物業公司和地產公司訴至閩侯法院。

法院審理

開發商需承擔賠償損失責任

法院經審理認為，民事主體從事民事活動，應當遵循誠信原則。星月地產公司在營銷活動中承諾客戶購房、老業主推薦客戶購房贈送物業費，案涉物業費抵用券系星月地產公司發放，并加蓋公司銷售合同專用章、載有不同編號，且抵用券上未載明有效使用期，星月地產公司應依約履行承諾。

關于童某是否僅獲得兩張物業費抵用券且已經抵用完畢，此案中，童某自行購買案涉項目房產，并推薦他人購買4套，星月地產公司主張僅2套符合贈送物業費抵用券的條件缺乏依據；而星光物業公司在童某簽字確認使用兩張抵用券時，未在明細表中登記抵用券編號，也未將券回收，根據在案證據無法證明童某已使用的兩張物業費抵用券即為案涉兩張物業費抵用券。

現兩公司均拒絕童某使用抵用券，在無法實現抵用券約定功能時，星月地產公司作為抵用券的發放主體，應承擔賠償損失責任。故法院判決星月地產公司應賠償童某不能使用案涉兩張5000元物業費抵用券造成的預期經濟損失，稅后金額8000余元。

法官說法

開發商應依約履行承諾

開發商常以客戶購房、“老帶新”購房即贈送、減免物業費等方式進行營銷。案涉物業費抵用券由星月地產公司出具，實質上是開發商對童某“老帶新”介紹買房回報的承諾。在該項目《前期物業服務合同》中也約定，星月地產公司售房時承諾減免物業費的，所減免部分的物業費由星月地產公司承擔。星月地產公司應當按照約定履行自己的義務。

此案中，星月地產公司提供的證據無法證明童某僅能獲得兩張物業費抵用券且已抵用完畢，即使如其所述，因工作人員存在工作失誤，由此造成的相應不利后果也系其自身管理原因造成，應由其自行承擔。案涉物業抵用券未載明有效使用期，不存在其他失效的情形，在無法兌現時，星月地產公司應承擔賠償損失等違約責任。

法官提醒

市場經營主體開展營銷促銷活動，應當真實準確地標示活動信息。以抵用券等方式作出承諾的，應明確兌換規則、使用范圍、有效期限以及其他限制性條件等，同時應加強檔案等內部管理，作出的承諾應依約履行。消費者應當理性對待優惠、仔細了解規則，妥善保存宣傳資料、優惠憑證等證據材料和使用記錄，依法保護自身權益。