“購房贈(zèng)送物業(yè)費(fèi)，老帶新也有獎(jiǎng)勵(lì)！”開發(fā)商這樣的促銷廣告在樓市中屢見不鮮。但當(dāng)物業(yè)公司拒絕使用抵用券、開發(fā)商的承諾無法兌現(xiàn)時(shí)，消費(fèi)者該如何維權(quán)？近日，閩侯縣人民法院發(fā)布一起因物業(yè)費(fèi)抵用券被拒兌引發(fā)的合同糾紛案件。

案情回顧

星月商品房項(xiàng)目由閩侯星月地產(chǎn)公司（化名）開發(fā)建設(shè)，并選聘星光物業(yè)公司（化名）提供物業(yè)服務(wù)。星月地產(chǎn)公司在房屋營銷期間，推出了客戶購房贈(zèng)送一年物業(yè)費(fèi)、老業(yè)主推薦客戶購房贈(zèng)送不等金額物業(yè)費(fèi)等促銷活動(dòng)。

童某作為老業(yè)主，推薦他人購買了4套該項(xiàng)目房產(chǎn)。之后，童某前往物業(yè)管理處簽字確認(rèn)后，使用了兩張物業(yè)費(fèi)抵用券，由星月地產(chǎn)公司與星光物業(yè)公司結(jié)算后，轉(zhuǎn)入童某的預(yù)存繳費(fèi)賬戶。

然而，當(dāng)童某再持兩張載有不同編號、面值各5000元的物業(yè)費(fèi)抵用券要求沖抵時(shí)，遭到星光物業(yè)公司拒絕。星月地產(chǎn)公司認(rèn)為童某“老帶新”的4套房產(chǎn)中，僅有兩套符合營銷活動(dòng)贈(zèng)送物業(yè)費(fèi)的條件，且童某獲贈(zèng)的2張抵用券已兌付，因員工工作銜接失誤，在童某簽字確認(rèn)時(shí)未回收已使用的2張抵用券。因各方協(xié)商未果，2024年3月，童某將物業(yè)公司和地產(chǎn)公司訴至閩侯法院。

法院審理

開發(fā)商需承擔(dān)賠償損失責(zé)任

法院經(jīng)審理認(rèn)為，民事主體從事民事活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵循誠信原則。星月地產(chǎn)公司在營銷活動(dòng)中承諾客戶購房、老業(yè)主推薦客戶購房贈(zèng)送物業(yè)費(fèi)，案涉物業(yè)費(fèi)抵用券系星月地產(chǎn)公司發(fā)放，并加蓋公司銷售合同專用章、載有不同編號，且抵用券上未載明有效使用期，星月地產(chǎn)公司應(yīng)依約履行承諾。

關(guān)于童某是否僅獲得兩張物業(yè)費(fèi)抵用券且已經(jīng)抵用完畢，此案中，童某自行購買案涉項(xiàng)目房產(chǎn)，并推薦他人購買4套，星月地產(chǎn)公司主張僅2套符合贈(zèng)送物業(yè)費(fèi)抵用券的條件缺乏依據(jù)；而星光物業(yè)公司在童某簽字確認(rèn)使用兩張抵用券時(shí)，未在明細(xì)表中登記抵用券編號，也未將券回收，根據(jù)在案證據(jù)無法證明童某已使用的兩張物業(yè)費(fèi)抵用券即為案涉兩張物業(yè)費(fèi)抵用券。

現(xiàn)兩公司均拒絕童某使用抵用券，在無法實(shí)現(xiàn)抵用券約定功能時(shí)，星月地產(chǎn)公司作為抵用券的發(fā)放主體，應(yīng)承擔(dān)賠償損失責(zé)任。故法院判決星月地產(chǎn)公司應(yīng)賠償童某不能使用案涉兩張5000元物業(yè)費(fèi)抵用券造成的預(yù)期經(jīng)濟(jì)損失，稅后金額8000余元。

法官說法

開發(fā)商應(yīng)依約履行承諾

開發(fā)商常以客戶購房、“老帶新”購房即贈(zèng)送、減免物業(yè)費(fèi)等方式進(jìn)行營銷。案涉物業(yè)費(fèi)抵用券由星月地產(chǎn)公司出具，實(shí)質(zhì)上是開發(fā)商對童某“老帶新”介紹買房回報(bào)的承諾。在該項(xiàng)目《前期物業(yè)服務(wù)合同》中也約定，星月地產(chǎn)公司售房時(shí)承諾減免物業(yè)費(fèi)的，所減免部分的物業(yè)費(fèi)由星月地產(chǎn)公司承擔(dān)。星月地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)。

此案中，星月地產(chǎn)公司提供的證據(jù)無法證明童某僅能獲得兩張物業(yè)費(fèi)抵用券且已抵用完畢，即使如其所述，因工作人員存在工作失誤，由此造成的相應(yīng)不利后果也系其自身管理原因造成，應(yīng)由其自行承擔(dān)。案涉物業(yè)抵用券未載明有效使用期，不存在其他失效的情形，在無法兌現(xiàn)時(shí)，星月地產(chǎn)公司應(yīng)承擔(dān)賠償損失等違約責(zé)任。

法官提醒

市場經(jīng)營主體開展?fàn)I銷促銷活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)真實(shí)準(zhǔn)確地標(biāo)示活動(dòng)信息。以抵用券等方式作出承諾的，應(yīng)明確兌換規(guī)則、使用范圍、有效期限以及其他限制性條件等，同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)檔案等內(nèi)部管理，作出的承諾應(yīng)依約履行。消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)理性對待優(yōu)惠、仔細(xì)了解規(guī)則，妥善保存宣傳資料、優(yōu)惠憑證等證據(jù)材料和使用記錄，依法保護(hù)自身權(quán)益。