在日常生活中，租賃關(guān)系普遍存在。而“以租抵債”作為一種特殊的債務(wù)履行方式也時(shí)有發(fā)生。然而，當(dāng)案外人主張的“以租抵債”遇上法院執(zhí)行時(shí)，這能否阻卻法院執(zhí)行呢？其法律效力及能否適用“買賣不破租賃”原則？

“不是說‘買賣不破租賃’嗎？這房子是我租的，為什么還要我搬走？”近日，福州市長(zhǎng)樂區(qū)人民法院審結(jié)一件特殊的執(zhí)行異議之訴，依法駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

案情回顧

鄭某因未履行生效判決被長(zhǎng)樂法院強(qiáng)制執(zhí)行，其名下的一套房屋被查封并要求清退。法院在執(zhí)行過程中發(fā)現(xiàn)，張某在使用該套房屋。張某對(duì)法院的查封并要求清退行為提出執(zhí)行異議，表示其與鄭某間存在“以租抵債”協(xié)議并簽訂合同。合同約定鄭某將房產(chǎn)租給張某10年，鄭某欠張某的貨款用以抵消房租。

張某認(rèn)為，根據(jù)該合同及民法典規(guī)定的“買賣不破租賃”原則，法院不得對(duì)案涉房屋采取強(qiáng)制執(zhí)行措施。經(jīng)審查，長(zhǎng)樂法院執(zhí)行部門駁回張某的執(zhí)行異議，張某遂向長(zhǎng)樂法院提起執(zhí)行異議之訴。

法院審理

“以租抵債”非真實(shí)租賃，無(wú)法排除強(qiáng)制執(zhí)行

法院經(jīng)審理認(rèn)為，張某根據(jù)與鄭某簽訂的房屋租賃合同主張其為涉案房屋的承租人，擬通過“買賣不破租賃”原則排除強(qiáng)制執(zhí)行。但雙方明確約定租金以過往債務(wù)充抵，該合同雖名為房屋租賃合同，實(shí)則屬于“以租抵債”協(xié)議，并非法律意義上純粹的租賃合同，而是鄭某用以清償自身債務(wù)的一種特殊方法，核心仍是金錢債務(wù)的履行，而非建立租賃關(guān)系，因此不適用“買賣不破租賃”原則。最終，法院認(rèn)定張某對(duì)案涉房屋不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，依法判決駁回張某的訴訟請(qǐng)求。

法官說法

對(duì)抗強(qiáng)制執(zhí)行需存在合法有效的租賃合同

根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第七百二十五條規(guī)定，租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。該條款規(guī)定即所謂“買賣不破租賃”原則，此原則目的將租賃權(quán)物權(quán)化，維護(hù)租賃關(guān)系穩(wěn)定性。

同時(shí)，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第三十一條第一款規(guī)定，承租人請(qǐng)求在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動(dòng)產(chǎn)的，人民法院應(yīng)予支持。該條款則確認(rèn)了“買賣不破租賃”原則具有對(duì)抗強(qiáng)制執(zhí)行的效力。

但該原則對(duì)抗強(qiáng)制執(zhí)行的前提條件有三個(gè)：一是存在合法有效的租賃合同；二是承租人已實(shí)際占有租賃物；三是租賃物所有權(quán)的變動(dòng)發(fā)生在租賃合同有效期間內(nèi)。

租賃合同中，承租人訂立合同的目的是為取得房屋的使用權(quán)，出租人則是為了收取租金。此案中，張某和鄭某締約時(shí)的真實(shí)意思是用房屋使用權(quán)來抵償原有的債務(wù)。因此，“以租抵債”合同不屬于“合法有效的租賃合同”，而是債權(quán)債務(wù)關(guān)系的一種表現(xiàn)形式，是債務(wù)人通過讓債權(quán)人使用其房屋的方式來清償債務(wù)。這種合同性質(zhì)決定了其不能產(chǎn)生阻卻執(zhí)行的效力。

在此提醒廣大群眾，在以“以租抵債”方式處理債務(wù)時(shí)，需清晰認(rèn)識(shí)到其法律性質(zhì)——它并非建立合法租賃關(guān)系的行為，一旦租賃物被納入法院執(zhí)行程序，“以租抵債”的一方無(wú)法以“承租人”身份阻卻執(zhí)行，避免因?qū)Ψ稍瓌t的誤解，導(dǎo)致自身權(quán)益受損。