9月15日，《住房租賃條例》正式施行，這是我國首部專門規范住房租賃活動的行政法規，直擊長期困擾市場的頑疾，從居住安全到交易規則再到公共服務保障，全面織密住房租賃法治網格，不僅守住安全底線，也為市場各方注入公平與信任，更在細處提升群眾的居住幸福感，推動住房租賃市場邁向規范、透明、可持續的新階段。

什么樣的房子能用于出租？被隨意扣減押金，承租人該如何維權？承租人能否擅自改變租賃住房用途？針對住房租賃市場中的一些問題，記者邀請北京市盈科（福州）律師事務所律師黃靜如，結合現實租房場景解讀條例，幫助大家看懂新規、用好新規。

話題一：居住安全與健康問題

場景1：小劉在某租房App上看到“高性價比公寓”，結果發現是地下儲藏室隔出來的小單間，沒窗、沒排氣。

問題：地下儲藏室能出租用于居住嗎？

律師解答

黃靜如律師：不能！廚房、衛生間、陽臺、過道、地下儲藏室、車庫等非居住空間不得單獨出租用于居住。根據《住房租賃條例》第三十九條規定，將廚房、衛生間、陽臺、過道、地下儲藏室、車庫等非居住空間單獨出租用于居住，或者租賃住房不符合規定的單間租住人數上限或者人均最低租住面積標準的，由縣級以上地方人民政府房產管理部門責令改正，給予警告；拒不改正的，對單位處2萬元以上10萬元以下的罰款，對個人處2000元以上1萬元以下的罰款；有違法所得的，沒收違法所得。

場景2：李先生租到新裝修的公寓，入住不久就出現頭暈、咳嗽等癥狀，檢測發現室內甲醛超標。

問題：不慎入住“甲醛房”，李先生應當如何維權？

律師解答

黃靜如律師：《住房租賃條例》第七條第一款規定，用于出租的住房應當符合建筑、消防、燃氣、室內裝飾裝修等方面的法律、法規、規章和強制性標準，不得危及人身安全和健康。“甲醛房”因甲醛含量超標，明顯違反了“室內裝飾裝修強制性標準”及“保障人身健康”的要求，出租人已構成違約，承租人有權通過法律途徑主張合法權益。具體操作如下：

1.固定核心證據。立即留存入住記錄、身體不適診斷證明及專業檢測機構報告。

2.書面通知出租人整改。以書面形式（如微信、短信、郵件、紙質函件，需留存送達記錄）告知出租人甲醛超標的事實，要求其在一定期限內整改，并提供合格檢測報告。

3.協商解除合同并索賠。若出租人拒絕整改或整改后仍超標，可發函解除合同，要求退還剩余租金、押金并賠償醫療費等損失。

4.向監管部門投訴舉報。若與出租人協商無果，可向相關行政部門提交材料舉報，例如向住建部門投訴裝修違規，或向市場監管部門投訴安全隱患。

5.通過司法途徑追責。對舉報處理結果不滿，或出租人始終拒絕承擔責任，承租人可收集好全部證據，向房屋所在地法院提起民事訴訟，通過法律判決要求出租人履行退款、賠償義務，維護自身合法權益。

話題二：市場主體行為規范

場景3：李先生在某平臺看到“精裝公寓”宣傳，實地看房卻發現條件與描述嚴重不符，還被要求先交大額“管理費”。平臺以“只是信息發布”推卸責任。

問題：遇到虛假房源、高收低租，平臺需要擔責嗎？

律師解答

黃靜如律師：平臺需履行房源核驗義務。根據《住房租賃條例》第三十六條規定，提供住房租賃信息發布服務的網絡平臺經營者應當核驗住房租賃信息發布者的真實身份信息。平臺以“僅信息發布”為由推卸責任，屬于違規行為。

同時，大額“管理費”需符合公平透明原則。大額“管理費”若無依據、未提前告知，則違反了《中華人民共和國消費者權益保護法》《住房租賃條例》中“交易公平、信息透明”的原則。李先生可收集宣傳材料、看房記錄、繳費憑證，向租賃地市場監管部門舉報虛假宣傳、違規收費，或向住建部門舉報房源不實、平臺失職，要求追究相關責任。

場景4：王先生在某平臺看到一套房源，與所謂的房東李某簽訂租房合同，并交了押金。然而，入住后，原房東上門稱李某未告知其將房屋轉租，其并不知情，未同意出租，要王先生立刻搬走。王先生才知道李某是二房東。

問題：二房東擅自轉租，承租人權益受損怎么辦？

律師解答

黃靜如律師：轉租需經原房東書面同意：承租人（即二房東李某）將住房轉租給他人時，必須事先取得原房東明確載明“同意轉租期限、轉租范圍”的書面授權文件，且轉租期限不得超過原租賃合同約定的期限。李某未經原房東同意擅自轉租，其與王先生簽訂的租房合同依法屬于無效合同。

同時，租賃需實名簽約并備案。根據《住房租賃條例》第八條規定，出租人和承租人應當使用實名簽訂住房租賃合同。出租人應當按照規定，通過住房租賃管理服務平臺等方式將住房租賃合同向租賃住房所在地房產管理部門備案。若李某未提供原房東授權文件，也未依法備案，進一步違反了租賃管理規定，需承擔相應法律責任。因轉租未經原房東同意，原房東有權依法解除與二房東的原租賃合同，并要求實際承租人（王先生）搬離，王先生的居住權益無法通過無效合同獲得保障，相關損失需向二房東李某追償。王先生可憑證據向房產管理、市場監管或公安部門投訴，必要時通過訴訟要求返還押金和賠償損失。

場景5：趙女士通過一家知名住房租賃平臺租下公寓，每月交的房租都打給平臺。平臺與出租人簽的是長租合同、每年付出租人一次錢，但向趙女士卻按月收租金。后平臺資金鏈斷裂，既沒付出租人租金，也不退還趙女士的租金和押金，出租人要求趙女士搬離。

問題：住房租賃平臺“長收短付”致資金鏈斷裂，趙女士該怎么辦？

律師解答

黃靜如律師：該住房租賃平臺屬于違規運營。根據《住房租賃條例》第十九條規定，從事轉租經營的住房租賃企業應當按照規定設立住房租賃資金監管賬戶并向社會公示，并通過該賬戶辦理住房租賃資金收付業務，具體辦法由國務院住房城鄉建設主管部門會同國務院有關部門制定。該規定旨在防范“長收短付”“高進低出”帶來的資金風險。平臺若未設立資金監管賬戶或挪用資金，則涉嫌違規。

趙女士可以憑租賃合同、支付憑證等證據，向住建、市場監管、金融監管等部門投訴舉報，必要時可通過訴訟維權。

話題三：租賃雙方權益保障

場景6：一女子在社交媒體發布視頻，稱自己退租時遇到“提燈定損”：出租人拿著燈對房間逐項檢查，最終列出1萬多元的賠償清單，而房子月租僅1200元，承租人認為這是出租人故意訛錢。

問題：遇到出租人任意列清單索賠亂扣錢的情況，承租人該怎么辦？

律師解答

黃靜如律師：根據《住房租賃條例》第十條規定，出租人收取押金的，應當在住房租賃合同中約定押金的數額、返還時間以及扣減押金的情形等事項。除住房租賃合同約定的情形以外，出租人無正當理由不得扣減押金。

出租人要求承租人賠償，應當有合法依據和合理標準，并提供相應證據，不能隨意“開口要錢”。像“提燈定損”這種事后任意擴大的索賠行為，在條例框架下屬于違規，承租人可以拒絕不合理賠償，并保留好合同、轉賬記錄、聊天記錄、照片視頻等證據，向住建、市場監管等部門投訴。

場景7：出租人老李準備把房子租給小王。在簽訂合同時，老李要求小王出示身份證明。但小王以“保護隱私”為由拒絕提供。

問題：承租人拒絕出示身份證，出租人還可以出租嗎？

律師解答

黃靜如律師：根據《住房租賃條例》第九條第（二）項規定，出租人應當核驗承租人的身份證明材料，不得將住房出租給拒絕出示身份證明材料的單位或者個人。同時，該條例第十一條規定，承租人應當向出租人出示身份證明材料。因此，老李不得將房屋出租給不提供身份證明的小王。

如果房東老李接受了不出示身份證明的小王作為租客，可能會面臨一些潛在風險：若小王在租賃期間存在違法行為或涉及其他糾紛，老李可能會因為未能盡到審核責任而承擔相應的法律責任。同時，按照《住房租賃條例》規定，出租人需要通過住房租賃管理服務平臺等方式將住房租賃合同向所在地房產管理部門備案。如果承租人身份信息缺失，備案難以完成。

場景8：小周與出租人簽訂兩年的租賃合同。在合同期尚有6個月的時候，出租人突然說要賣房，并在半夜帶人撬鎖，逼小周搬走。

問題：租期內，出租人能否要求承租人搬離？

律師解答

黃靜如律師：根據《住房租賃條例》第十二條規定，出租人依法解除住房租賃合同的，應當通知承租人，并為承租人騰退租賃住房留出合理時間。出租人不得采取暴力、威脅或者其他非法方式迫使承租人解除住房租賃合同或者騰退租賃住房。

此外，根據《中華人民共和國民法典》“買賣不破租賃”原則，即使房屋出售，新出租人仍需履行原租賃合同至期滿；若出租人采取撬鎖等暴力手段，承租人可立即報警并留存接警記錄，并向住建部門舉報其非法逼遷行為。若造成財物損失，可追加索賠。

場景9：承租人小陳在公司上班時，出租人老劉因樓下鄰居反映“可能滲水”，沒提前告知，就直接用備用鑰匙進入房間檢查。等小陳傍晚回家，見物品移位，才驚覺有人擅自入戶。

問題：出租人有權隨便進屋嗎？

律師解答

黃靜如律師：根據《住房租賃條例》第九條第（三）項規定，出租人不得擅自進入租賃住房，但是經承租人同意或者依法可以進入的除外。若出租人確因維修住房等正當理由需要進入承租人承租住房的，應當提前通知承租人，征得承租人同意，并約定進入時間，盡可能減少對承租人正常居住生活的影響。

承租人基于租賃合同，對租賃房屋享有合法的占有、使用權利，這種權利受法律保護，核心體現為居住安寧與隱私不受侵犯。出租人未通知即擅自入戶，即便以“檢查”為名義，也屬于非法侵入，違反了條例對出租人行為的限制性規定。

場景10：張女士在某平臺看到“首月特惠”廣告，標價每月2500元。她簽訂合同后才發現，出租人在合同里把物業費、衛生費、清潔費等全部列為“附加服務費”，實際每月支付金額超過3000元。

問題：出租人變相抬高租金的行為合法嗎？

律師解答

黃靜如律師：不合法。根據《住房租賃條例》第二十六條規定，住房租賃經紀機構應當對收費服務項目明碼標價，不得在標價之外加價或者收取未予標明的費用。

雖然該規定主要針對住房租賃經紀機構，但從其立法精神可以推斷，對于出租人也應遵循類似的明碼標價原則，不得通過隱性收費等方式變相抬價。

出租人在平臺上以“首月特惠”，每月2500元的價格吸引張女士，卻在合同中把物業費、衛生費、清潔費等統一列為“附加服務費”，使得張女士實際每月支付金額超過3000元，這顯然屬于通過隱性收費的手段變相抬價。這種行為使得承租人在租房前無法清晰知曉全部費用支出情況，誤導了承租人的決策，侵犯了承租人作為消費者應有的知悉真實情況權，擾亂了正常的住房租賃市場秩序。

遇到此類情況，承租人務必保留好平臺上的廣告截圖、雙方簽訂的合同文本、支付費用的憑證等關鍵證據，向當地市場監管部門投訴舉報。

話題四：承租人房屋使用行為

場景11：老周將房屋出租給小張，租期一年。租期結束后，老周驗收房屋時發現，客廳垃圾堆滿沙發、地面油污結塊，外賣盒里的殘渣發臭；原本的隔墻被拆得只剩框架，煙霧報警器被扯下扔在角落；電線像亂麻般私拉在墻面，水管接口處還在滴水。

問題：租房遭破壞，出租人能否向承租人追責？

律師解答

黃靜如律師：根據《住房租賃條例》第十一條規定，承租人應當遵守下列規定：（一）向出租人出示身份證明材料；（二）安全、合理使用租賃住房，不得損壞、擅自拆除、停用消防設施或者改動租賃住房承重結構，不得私拉亂接水、電、燃氣管線；（三）未經出租人同意，不得擅自改變租賃住房用途、拆改室內設施或者改動租賃住房其他結構；（四）遵守物業管理規約，不得任意棄置垃圾、超標準排放污染物或者產生噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占公共通道、高空拋物或者實施其他損害他人合法權益的行為；（五）對出租人依法確需進入租賃住房的，予以配合。

承租人造成損失的，出租人可主張解除合同、要求賠償，必要時可訴諸法院。若僅造成一般性財物損壞，出租人可依據合同約定主張賠償；若擅自拆改承重結構、停用消防設施等行為危及房屋安全，出租人可立即解除合同，要求恢復原狀并賠償損失，并可向住建部門舉報，由部門對承租人處以罰款。

場景12：小趙租下老林的兩居室時，明確說“自住”，可入住后沒多久，就悄悄把客廳改成辦公區，還在陽臺擺上黑板開起少兒繪畫班。每天早九晚五，學生家長進進出出。老林偶然路過，聽見屋里動靜不對，推門一看才發現真相。老林當場要求小趙停止違規行為。

問題：承租人可以擅自改變租賃住房用途嗎？

律師解答

黃靜如律師：未經出租人同意，承租人不得擅自改變租賃住房用途、拆改室內設施或改動其他結構。若承租人存在此類違法行為，出租人有權依據條例及租賃合同約定，采取包括解除住房租賃合同在內的維權措施。同時，因承租人擅自改變住房用途可能給出租人造成房屋功能損壞、合規風險等損失的，承租人還需依法承擔相應的賠償責任。小趙租下住宅用于辦公并開培訓班，未告知出租人，這種行為明顯違反了規定。

普法后記

以法治之力，護“住有所安”

從地下室隔間到“甲醛房”，從二房東跑路到退租“提燈定損”，住房租賃市場的痛點曾讓不少人“租房難”又“租房煩”。如今，《住房租賃條例》的施行，直擊長期困擾市場的頑疾，為住房租賃活動的各方當事人立下“定心丸”為千萬承租人與出租人撐起了法治“安全傘”。

這個首部專門規范住房租賃的行政法規，最打動人的是“直面問題”的務實。它不讓“非居住空間出租”有漏洞可鉆，也堵住“長收短付”的資金風險，明確出租人不能擅自入戶、承租人不得亂改房屋用途，連租金“明降暗升”的文字游戲也被明令禁止。每一條規定，都瞄準過去市場里的“老大難”，讓模糊的權責變清晰，讓僥幸的違規無空間。

幸福感藏在每個門牌號后。從整治虛假房源、價格欺詐，到方便承租人憑備案合同辦理居住證、提取公積金、享受公共服務，再到鼓勵合法合規經營，市場交易更加透明安全，承租人獲得實實在在的便利和安心。

當每一份租賃合同都有法治護航，每一次居住權益都有制度保障，“住有所安”便不再是期待，而是觸手可及的現實。