房屋過戶給兒子  繼母還能住嗎？

法院：居住權依法設立，新產權人必須尊重

一紙承諾，能否對抗一本產權證？法律如何守護老人的安居夢？近日，三明市三元區人民法院審理一起居住權糾紛案件。

案情回顧

魏阿姨與老劉是再婚夫妻。早在1997年，老劉就在三明市三元區購買了一套登記在自己名下的房產。2019年，老劉計劃將這套房子過戶給其兒子小劉，為了保障魏阿姨日后有房可住，老劉做了一項關鍵安排：在過戶前，他讓兒子小劉簽訂了一份書面材料，鄭重承諾在老劉去世后，魏阿姨依然可以在這套房子里居住直至終身，其間，不得出租或讓他人居住。老劉本人也在此材料上簽字確認。幾天后，房屋順利過戶至小劉名下。

2024年3月，年邁的老劉仍不放心，在當月所立的遺囑中再次明確，房子雖已歸小劉，但魏阿姨的居住權不變，并特別叮囑兒子不得上門吵鬧。然而，老劉最擔心的事還是發生了。從當年3月起，72歲的魏阿姨不斷受到小劉及其妻子施某等人的上門騷擾、惡語相向甚至暴力驅趕，這種欺擾行為一直持續到2024年7月老劉去世。

不堪其擾的魏阿姨將小劉及施某告上法庭，要求法院確認其居住權，并判令對方協助辦理居住權登記手續。

法院審理

房屋過戶不影響已設居住權

三元法院經審理后認為，案涉房屋原屬老劉所有。在過戶給小劉時，小劉親自簽署的書面承諾，已經清晰載明了居住權人、住宅位置、居住期限和條件，這份承諾完全符合《中華人民共和國民法典》中關于居住權合同的要素要求。

因此，小劉作為房屋的新所有權人，已經通過這份書面合同為魏阿姨設立了合法的居住權。魏阿姨有權依據合同約定，繼續占有、使用該房屋。法院最終判決：小劉及其妻子施某必須協助魏阿姨向登記機構辦理居住權登記手續。

法官說法

房屋新所有權人應尊重居住權

居住權作為一種法定的用益物權，可以通過書面合同的方式設立。小劉簽下的承諾，并非簡單的道德保證，而是一份具有法律效力的“居住權合同”。盡管房屋所有權已轉移，但為該房屋設立的居住權具有對抗新所有權人的效力。即，小劉雖然拿到了房產證，但他必須尊重并履行其父與其本人共同為魏阿姨創設的居住權法定權利。

法官提醒

居住權有保障，購房有風險

居住權可以通過合同、遺囑或法院判決等方式設立。一旦依法設立，即使用戶不擁有房屋所有權，也能享有穩定的居住保障。

居住權登記至關重要：無論以何種方式設立居住權，都應當向不動產登記機構申請辦理居住權登記。

對于有意購買二手房的群眾，務必多留一個心眼。在交易前，請務必到不動產登記機構查詢，心儀的房屋是否已為他人設立了居住權。如果設有居住權，即使您成功過戶拿到了“房本”，也可能無法入住，面臨“房子歸你，但你住不了”的尷尬局面。