9月15日，《住房租賃條例》正式施行，這是我國首部專門規范住房租賃活動的行政法規，直擊長期困擾市場的頑疾，從居住安全到交易規則再到公共服務保障，全面織密住房租賃法治網格，不僅守住安全底線，也為市場各方注入公平與信任，更在細處提升群眾的居住幸福感，推動住房租賃市場邁向規范、透明、可持續的新階段。

什么樣的房子能用于出租？被隨意扣減押金，承租人該如何維權？承租人能否擅自改變租賃住房用途？針對住房租賃市場中的一些問題，記者邀請北京市盈科（福州）律師事務所律師黃靜如，結合現實租房場景解讀條例，幫助大家看懂新規、用好新規。

話題一：居住安全與健康問題

場景1：小劉在某租房App上看到“高性價比公寓”，結果發現是地下儲藏室隔出來的小單間，沒窗、沒排氣。

問題：地下儲藏室能出租用于居住嗎？

律師解答

黃靜如律師：不能！廚房、衛生間、陽臺、過道、地下儲藏室、車庫等非居住空間不得單獨出租用于居住。根據《住房租賃條例》第三十九條規定，將廚房、衛生間、陽臺、過道、地下儲藏室、車庫等非居住空間單獨出租用于居住，或者租賃住房不符合規定的單間租住人數上限或者人均最低租住面積標準的，由縣級以上地方人民政府房產管理部門責令改正，給予警告；拒不改正的，對單位處2萬元以上10萬元以下的罰款，對個人處2000元以上1萬元以下的罰款；有違法所得的，沒收違法所得。

場景2：李先生租到新裝修的公寓，入住不久就出現頭暈、咳嗽等癥狀，檢測發現室內甲醛超標。

問題：不慎入住“甲醛房”，李先生應當如何維權？

律師解答

黃靜如律師：《住房租賃條例》第七條第一款規定，用于出租的住房應當符合建筑、消防、燃氣、室內裝飾裝修等方面的法律、法規、規章和強制性標準，不得危及人身安全和健康。“甲醛房”因甲醛含量超標，明顯違反了“室內裝飾裝修強制性標準”及“保障人身健康”的要求，出租人已構成違約，承租人有權通過法律途徑主張合法權益。具體操作如下：

1.固定核心證據。立即留存入住記錄、身體不適診斷證明及專業檢測機構報告。

2.書面通知出租人整改。以書面形式（如微信、短信、郵件、紙質函件，需留存送達記錄）告知出租人甲醛超標的事實，要求其在一定期限內整改，并提供合格檢測報告。

3.協商解除合同并索賠。若出租人拒絕整改或整改后仍超標，可發函解除合同，要求退還剩余租金、押金并賠償醫療費等損失。

4.向監管部門投訴舉報。若與出租人協商無果，可向相關行政部門提交材料舉報，例如向住建部門投訴裝修違規，或向市場監管部門投訴安全隱患。

5.通過司法途徑追責。對舉報處理結果不滿，或出租人始終拒絕承擔責任，承租人可收集好全部證據，向房屋所在地法院提起民事訴訟，通過法律判決要求出租人履行退款、賠償義務，維護自身合法權益。

話題二：市場主體行為規范

場景3：李先生在某平臺看到“精裝公寓”宣傳，實地看房卻發現條件與描述嚴重不符，還被要求先交大額“管理費”。平臺以“只是信息發布”推卸責任。

問題：遇到虛假房源、高收低租，平臺需要擔責嗎？

律師解答

黃靜如律師：平臺需履行房源核驗義務。根據《住房租賃條例》第三十六條規定，提供住房租賃信息發布服務的網絡平臺經營者應當核驗住房租賃信息發布者的真實身份信息。平臺以“僅信息發布”為由推卸責任，屬于違規行為。

同時，大額“管理費”需符合公平透明原則。大額“管理費”若無依據、未提前告知，則違反了《中華人民共和國消費者權益保護法》《住房租賃條例》中“交易公平、信息透明”的原則。李先生可收集宣傳材料、看房記錄、繳費憑證，向租賃地市場監管部門舉報虛假宣傳、違規收費，或向住建部門舉報房源不實、平臺失職，要求追究相關責任。

場景4：王先生在某平臺看到一套房源，與所謂的房東李某簽訂租房合同，并交了押金。然而，入住后，原房東上門稱李某未告知其將房屋轉租，其并不知情，未同意出租，要王先生立刻搬走。王先生才知道李某是二房東。

問題：二房東擅自轉租，承租人權益受損怎么辦？

律師解答

黃靜如律師：轉租需經原房東書面同意：承租人（即二房東李某）將住房轉租給他人時，必須事先取得原房東明確載明“同意轉租期限、轉租范圍”的書面授權文件，且轉租期限不得超過原租賃合同約定的期限。李某未經原房東同意擅自轉租，其與王先生簽訂的租房合同依法屬于無效合同。

同時，租賃需實名簽約并備案。根據《住房租賃條例》第八條規定，出租人和承租人應當使用實名簽訂住房租賃合同。出租人應當按照規定，通過住房租賃管理服務平臺等方式將住房租賃合同向租賃住房所在地房產管理部門備案。若李某未提供原房東授權文件，也未依法備案，進一步違反了租賃管理規定，需承擔相應法律責任。因轉租未經原房東同意，原房東有權依法解除與二房東的原租賃合同，并要求實際承租人（王先生）搬離，王先生的居住權益無法通過無效合同獲得保障，相關損失需向二房東李某追償。王先生可憑證據向房產管理、市場監管或公安部門投訴，必要時通過訴訟要求返還押金和賠償損失。

場景5：趙女士通過一家知名住房租賃平臺租下公寓，每月交的房租都打給平臺。平臺與出租人簽的是長租合同、每年付出租人一次錢，但向趙女士卻按月收租金。后平臺資金鏈斷裂，既沒付出租人租金，也不退還趙女士的租金和押金，出租人要求趙女士搬離。

問題：住房租賃平臺“長收短付”致資金鏈斷裂，趙女士該怎么辦？

律師解答

黃靜如律師：該住房租賃平臺屬于違規運營。根據《住房租賃條例》第十九條規定，從事轉租經營的住房租賃企業應當按照規定設立住房租賃資金監管賬戶并向社會公示，并通過該賬戶辦理住房租賃資金收付業務，具體辦法由國務院住房城鄉建設主管部門會同國務院有關部門制定。該規定旨在防范“長收短付”“高進低出”帶來的資金風險。平臺若未設立資金監管賬戶或挪用資金，則涉嫌違規。

趙女士可以憑租賃合同、支付憑證等證據，向住建、市場監管、金融監管等部門投訴舉報，必要時可通過訴訟維權。

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