話題三：租賃雙方權(quán)益保障

場(chǎng)景6：一女子在社交媒體發(fā)布視頻，稱自己退租時(shí)遇到“提燈定損”：出租人拿著燈對(duì)房間逐項(xiàng)檢查，最終列出1萬(wàn)多元的賠償清單，而房子月租僅1200元，承租人認(rèn)為這是出租人故意訛錢。

問題：遇到出租人任意列清單索賠亂扣錢的情況，承租人該怎么辦？

律師解答

黃靜如律師：根據(jù)《住房租賃條例》第十條規(guī)定，出租人收取押金的，應(yīng)當(dāng)在住房租賃合同中約定押金的數(shù)額、返還時(shí)間以及扣減押金的情形等事項(xiàng)。除住房租賃合同約定的情形以外，出租人無(wú)正當(dāng)理由不得扣減押金。

出租人要求承租人賠償，應(yīng)當(dāng)有合法依據(jù)和合理標(biāo)準(zhǔn)，并提供相應(yīng)證據(jù)，不能隨意“開口要錢”。像“提燈定損”這種事后任意擴(kuò)大的索賠行為，在條例框架下屬于違規(guī)，承租人可以拒絕不合理賠償，并保留好合同、轉(zhuǎn)賬記錄、聊天記錄、照片視頻等證據(jù)，向住建、市場(chǎng)監(jiān)管等部門投訴。

場(chǎng)景7：出租人老李準(zhǔn)備把房子租給小王。在簽訂合同時(shí)，老李要求小王出示身份證明。但小王以“保護(hù)隱私”為由拒絕提供。

問題：承租人拒絕出示身份證，出租人還可以出租嗎？

律師解答

黃靜如律師：根據(jù)《住房租賃條例》第九條第（二）項(xiàng)規(guī)定，出租人應(yīng)當(dāng)核驗(yàn)承租人的身份證明材料，不得將住房出租給拒絕出示身份證明材料的單位或者個(gè)人。同時(shí)，該條例第十一條規(guī)定，承租人應(yīng)當(dāng)向出租人出示身份證明材料。因此，老李不得將房屋出租給不提供身份證明的小王。

如果房東老李接受了不出示身份證明的小王作為租客，可能會(huì)面臨一些潛在風(fēng)險(xiǎn)：若小王在租賃期間存在違法行為或涉及其他糾紛，老李可能會(huì)因?yàn)槲茨鼙M到審核責(zé)任而承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。同時(shí)，按照《住房租賃條例》規(guī)定，出租人需要通過(guò)住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)等方式將住房租賃合同向所在地房產(chǎn)管理部門備案。如果承租人身份信息缺失，備案難以完成。

場(chǎng)景8：小周與出租人簽訂兩年的租賃合同。在合同期尚有6個(gè)月的時(shí)候，出租人突然說(shuō)要賣房，并在半夜帶人撬鎖，逼小周搬走。

問題：租期內(nèi)，出租人能否要求承租人搬離？

律師解答

黃靜如律師：根據(jù)《住房租賃條例》第十二條規(guī)定，出租人依法解除住房租賃合同的，應(yīng)當(dāng)通知承租人，并為承租人騰退租賃住房留出合理時(shí)間。出租人不得采取暴力、威脅或者其他非法方式迫使承租人解除住房租賃合同或者騰退租賃住房。

此外，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》“買賣不破租賃”原則，即使房屋出售，新出租人仍需履行原租賃合同至期滿；若出租人采取撬鎖等暴力手段，承租人可立即報(bào)警并留存接警記錄，并向住建部門舉報(bào)其非法逼遷行為。若造成財(cái)物損失，可追加索賠。

場(chǎng)景9：承租人小陳在公司上班時(shí)，出租人老劉因樓下鄰居反映“可能滲水”，沒提前告知，就直接用備用鑰匙進(jìn)入房間檢查。等小陳傍晚回家，見物品移位，才驚覺有人擅自入戶。

問題：出租人有權(quán)隨便進(jìn)屋嗎？

律師解答

黃靜如律師：根據(jù)《住房租賃條例》第九條第（三）項(xiàng)規(guī)定，出租人不得擅自進(jìn)入租賃住房，但是經(jīng)承租人同意或者依法可以進(jìn)入的除外。若出租人確因維修住房等正當(dāng)理由需要進(jìn)入承租人承租住房的，應(yīng)當(dāng)提前通知承租人，征得承租人同意，并約定進(jìn)入時(shí)間，盡可能減少對(duì)承租人正常居住生活的影響。

承租人基于租賃合同，對(duì)租賃房屋享有合法的占有、使用權(quán)利，這種權(quán)利受法律保護(hù)，核心體現(xiàn)為居住安寧與隱私不受侵犯。出租人未通知即擅自入戶，即便以“檢查”為名義，也屬于非法侵入，違反了條例對(duì)出租人行為的限制性規(guī)定。

場(chǎng)景10：張女士在某平臺(tái)看到“首月特惠”廣告，標(biāo)價(jià)每月2500元。她簽訂合同后才發(fā)現(xiàn)，出租人在合同里把物業(yè)費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)、清潔費(fèi)等全部列為“附加服務(wù)費(fèi)”，實(shí)際每月支付金額超過(guò)3000元。

問題：出租人變相抬高租金的行為合法嗎？

律師解答

黃靜如律師：不合法。根據(jù)《住房租賃條例》第二十六條規(guī)定，住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)收費(fèi)服務(wù)項(xiàng)目明碼標(biāo)價(jià)，不得在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)或者收取未予標(biāo)明的費(fèi)用。

雖然該規(guī)定主要針對(duì)住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，但從其立法精神可以推斷，對(duì)于出租人也應(yīng)遵循類似的明碼標(biāo)價(jià)原則，不得通過(guò)隱性收費(fèi)等方式變相抬價(jià)。

出租人在平臺(tái)上以“首月特惠”，每月2500元的價(jià)格吸引張女士，卻在合同中把物業(yè)費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)、清潔費(fèi)等統(tǒng)一列為“附加服務(wù)費(fèi)”，使得張女士實(shí)際每月支付金額超過(guò)3000元，這顯然屬于通過(guò)隱性收費(fèi)的手段變相抬價(jià)。這種行為使得承租人在租房前無(wú)法清晰知曉全部費(fèi)用支出情況，誤導(dǎo)了承租人的決策，侵犯了承租人作為消費(fèi)者應(yīng)有的知悉真實(shí)情況權(quán)，擾亂了正常的住房租賃市場(chǎng)秩序。

遇到此類情況，承租人務(wù)必保留好平臺(tái)上的廣告截圖、雙方簽訂的合同文本、支付費(fèi)用的憑證等關(guān)鍵證據(jù)，向當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)監(jiān)管部門投訴舉報(bào)。

話題四：承租人房屋使用行為

場(chǎng)景11：老周將房屋出租給小張，租期一年。租期結(jié)束后，老周驗(yàn)收房屋時(shí)發(fā)現(xiàn)，客廳垃圾堆滿沙發(fā)、地面油污結(jié)塊，外賣盒里的殘?jiān)l(fā)臭；原本的隔墻被拆得只剩框架，煙霧報(bào)警器被扯下扔在角落；電線像亂麻般私拉在墻面，水管接口處還在滴水。

問題：租房遭破壞，出租人能否向承租人追責(zé)？

律師解答

黃靜如律師：根據(jù)《住房租賃條例》第十一條規(guī)定，承租人應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：（一）向出租人出示身份證明材料；（二）安全、合理使用租賃住房，不得損壞、擅自拆除、停用消防設(shè)施或者改動(dòng)租賃住房承重結(jié)構(gòu)，不得私拉亂接水、電、燃?xì)夤芫€；（三）未經(jīng)出租人同意，不得擅自改變租賃住房用途、拆改室內(nèi)設(shè)施或者改動(dòng)租賃住房其他結(jié)構(gòu)；（四）遵守物業(yè)管理規(guī)約，不得任意棄置垃圾、超標(biāo)準(zhǔn)排放污染物或者產(chǎn)生噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占公共通道、高空拋物或者實(shí)施其他損害他人合法權(quán)益的行為；（五）對(duì)出租人依法確需進(jìn)入租賃住房的，予以配合。

承租人造成損失的，出租人可主張解除合同、要求賠償，必要時(shí)可訴諸法院。若僅造成一般性財(cái)物損壞，出租人可依據(jù)合同約定主張賠償；若擅自拆改承重結(jié)構(gòu)、停用消防設(shè)施等行為危及房屋安全，出租人可立即解除合同，要求恢復(fù)原狀并賠償損失，并可向住建部門舉報(bào)，由部門對(duì)承租人處以罰款。

場(chǎng)景12：小趙租下老林的兩居室時(shí)，明確說(shuō)“自住”，可入住后沒多久，就悄悄把客廳改成辦公區(qū)，還在陽(yáng)臺(tái)擺上黑板開起少兒繪畫班。每天早九晚五，學(xué)生家長(zhǎng)進(jìn)進(jìn)出出。老林偶然路過(guò)，聽見屋里動(dòng)靜不對(duì)，推門一看才發(fā)現(xiàn)真相。老林當(dāng)場(chǎng)要求小趙停止違規(guī)行為。

問題：承租人可以擅自改變租賃住房用途嗎？

律師解答

黃靜如律師：未經(jīng)出租人同意，承租人不得擅自改變租賃住房用途、拆改室內(nèi)設(shè)施或改動(dòng)其他結(jié)構(gòu)。若承租人存在此類違法行為，出租人有權(quán)依據(jù)條例及租賃合同約定，采取包括解除住房租賃合同在內(nèi)的維權(quán)措施。同時(shí)，因承租人擅自改變住房用途可能給出租人造成房屋功能損壞、合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)等損失的，承租人還需依法承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。小趙租下住宅用于辦公并開培訓(xùn)班，未告知出租人，這種行為明顯違反了規(guī)定。

普法后記

以法治之力，護(hù)“住有所安”

從地下室隔間到“甲醛房”，從二房東跑路到退租“提燈定損”，住房租賃市場(chǎng)的痛點(diǎn)曾讓不少人“租房難”又“租房煩”。如今，《住房租賃條例》的施行，直擊長(zhǎng)期困擾市場(chǎng)的頑疾，為住房租賃活動(dòng)的各方當(dāng)事人立下“定心丸”為千萬(wàn)承租人與出租人撐起了法治“安全傘”。

這個(gè)首部專門規(guī)范住房租賃的行政法規(guī)，最打動(dòng)人的是“直面問題”的務(wù)實(shí)。它不讓“非居住空間出租”有漏洞可鉆，也堵住“長(zhǎng)收短付”的資金風(fēng)險(xiǎn)，明確出租人不能擅自入戶、承租人不得亂改房屋用途，連租金“明降暗升”的文字游戲也被明令禁止。每一條規(guī)定，都瞄準(zhǔn)過(guò)去市場(chǎng)里的“老大難”，讓模糊的權(quán)責(zé)變清晰，讓僥幸的違規(guī)無(wú)空間。

幸福感藏在每個(gè)門牌號(hào)后。從整治虛假房源、價(jià)格欺詐，到方便承租人憑備案合同辦理居住證、提取公積金、享受公共服務(wù)，再到鼓勵(lì)合法合規(guī)經(jīng)營(yíng)，市場(chǎng)交易更加透明安全，承租人獲得實(shí)實(shí)在在的便利和安心。

當(dāng)每一份租賃合同都有法治護(hù)航，每一次居住權(quán)益都有制度保障，“住有所安”便不再是期待，而是觸手可及的現(xiàn)實(shí)。

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