物業(yè)管理用房被出售 業(yè)主狀告開發(fā)商索還

法院：物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主 開發(fā)商擅自出售須擔(dān)責(zé)

福建法治報-海峽法治在線1月15日訊 隨著我國城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)市場順勢而興，而商品房的普及使小區(qū)業(yè)主成了大多數(shù)人的身份之一。作為小區(qū)建筑物附屬設(shè)施、設(shè)備，如通道、樓梯、大堂、消防、公共管理用房等屬于共有部分，全體業(yè)主享有共有權(quán)。若業(yè)主的共有權(quán)被侵犯，該怎樣維護(hù)自己的權(quán)益呢?

2010年4月15日，高偉威(化名)購買了平潭某名城小區(qū)6幢一層3間店面，殊不知，這3間店面在合同附件的規(guī)劃圖中標(biāo)注為“物業(yè)管理”。2015年8月，3間店面由盧斌(化名)承租用于經(jīng)營汽車服務(wù)公司，約定租賃期限5年。

同年12月30日，該小區(qū)業(yè)主委員會在首次業(yè)主大會中選舉產(chǎn)生，并被授權(quán)管理小區(qū)內(nèi)的大小事務(wù)。2016年開始，小區(qū)業(yè)委會以物業(yè)管理用房是全體業(yè)主所有的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照原始規(guī)劃性質(zhì)使用，要求盧斌返還該房屋，但盧斌表示其按期繳納租金，是依租賃合同占有、使用該房屋，并沒有侵犯業(yè)主權(quán)利。雙方僵持不下，一年內(nèi)糾紛不斷。

2017年5月，小區(qū)業(yè)委會召開業(yè)主代表大會商議小區(qū)物業(yè)管理用房被非法侵占要依法維權(quán)等事宜。當(dāng)年6月，該小區(qū)業(yè)主200多人向業(yè)委會出具了授權(quán)委托書，委托其代為提起訴訟維護(hù)業(yè)主權(quán)益。業(yè)委會遂將某房產(chǎn)公司(小區(qū)開發(fā)商)、高偉威(物業(yè)用房購買人)、盧斌(承租人)作為被告訴至平潭法院，要求確認(rèn)物業(yè)管理用房系全體業(yè)主共同所有;同時，上述被告須立即返回物業(yè)管理用房并向小區(qū)業(yè)委會支付非法占用期間的房屋使用費(fèi)。

法院審理：

返還物業(yè)管理用房 支付房屋使用費(fèi)

經(jīng)辦法官認(rèn)為：本案就是一起典型的共有權(quán)侵權(quán)案例，爭議焦點(diǎn)涉及三個方面：1、小區(qū)業(yè)主大會及其業(yè)主委員會的訴訟主體資格;2、公共用房被開發(fā)商改變性質(zhì)出售后的權(quán)屬問題;3、侵權(quán)責(zé)任的承擔(dān)主體。

首先，某名城小區(qū)B區(qū)業(yè)主委員會提起訴訟符合國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十二條規(guī)定，即經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，其訴訟主體適格。其次，案涉《商品房買賣合同》中所附平面圖中，高偉威所購房產(chǎn)01、02、03店面在規(guī)劃圖中標(biāo)注為“物業(yè)管理”。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第七十三條、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十八條規(guī)定，訟爭房屋的性質(zhì)屬于物業(yè)管理用房，應(yīng)歸該小區(qū)全體業(yè)主所有。最后，房產(chǎn)公司對該房屋無處分權(quán)卻擅自出售，高偉威雖依據(jù)《商品房買賣合同》對訟爭房屋行使了占有、使用、收益權(quán)，但當(dāng)房屋的所有權(quán)人請求排除妨害、恢復(fù)原狀時，法院應(yīng)予支持，因此高偉威負(fù)有返還房屋的責(zé)任，但高偉威購買房屋時支付了對價，讓其承擔(dān)賠償損失的責(zé)任有悖公平原則，亦不合情理。究其緣由，正是由于房產(chǎn)公司擅自處分小區(qū)物業(yè)管理用房侵犯了業(yè)主的共有權(quán)，則應(yīng)當(dāng)由房產(chǎn)公司承擔(dān)賠償損失的責(zé)任，支付訟爭房屋被非法占用期間的房屋使用費(fèi)。

法院據(jù)此判決：案涉物業(yè)管理用房系某小區(qū)全體業(yè)主共同所有;高偉威應(yīng)返還小區(qū)物業(yè)管理用房;房產(chǎn)公司應(yīng)向某小區(qū)業(yè)主委員會支付上述物業(yè)管理用房的房屋使用費(fèi)。

某小區(qū)業(yè)委會、高偉威、房產(chǎn)公司均不服，提出上訴。法院二審后，判決駁回上訴，維持原判。

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法官說法：

物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主

業(yè)主委員會經(jīng)授權(quán)符合法律規(guī)定取得訴訟主體資格，對外代表業(yè)主進(jìn)行民事活動，所產(chǎn)生的法律后果由全體業(yè)主承擔(dān)。建筑物區(qū)分所有權(quán)包含專有權(quán)、共有權(quán)和基于專有權(quán)的成員權(quán)。共有權(quán)的客體是指建筑物區(qū)分專有部分以外的共有部分。《中華人民共和國物權(quán)法》第七十三條列舉了共有部分的內(nèi)容，物業(yè)管理用房即在此之列。國務(wù)院的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十八條亦明確規(guī)定：“物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。” 共有權(quán)人即全體業(yè)主對建筑物共有部分享有使用、收益、管理和使用監(jiān)督等權(quán)利。《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十四條規(guī)定：“建設(shè)單位或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進(jìn)行經(jīng)營性活動，權(quán)利人請求排除妨害、恢復(fù)原狀、確認(rèn)處分行為無效或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。”

法官提醒：

商品房的普及使建筑物區(qū)分所有權(quán)之共有權(quán)侵權(quán)的問題日益突顯。作為小區(qū)業(yè)主，不僅要顧好小家，還要顧好“大家”，通過提升共同管理意識和了解相關(guān)法律法規(guī)，才能切實(shí)維護(hù)好自己的合法權(quán)益。

（高潮 林敏）